Airbnb en gemeentelijke regelgeving (I)

De Huisvestingswet 2014 als wettelijke basis

Bent u van plan een woning te verhuren via Airbnb? Sta dan op tijd stil bij de regelgeving van uw gemeente! Op grond van de Huisvestingswet 2014 (hierna: “Hw”) is het gemeenten toegestaan regels te stellen ten behoeve van het behoud en de samenstelling van de voorraad van zowel huur- als koopwoningen. Dit betekent dat een gemeente óók regels mag vaststellen voor “toeristische verhuur”, zoals vakantieverhuur via Airbnb. Met behulp van dergelijke regels wordt zowel de woonruimtevoorraad als de leefbaarheid binnen een gemeente beschermd. Deze regels worden vastgelegd in een zogenoemde huisvestingsverordening. 

Alleen als sprake is van schaarste op de woningmarkt mag een gemeente ingrijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (artikel 2 Hw). Dát sprake is van schaarste moet worden aangetoond. Hiermee wordt voorkomen dat gemeenten dit instrumentarium te lichtvaardig toepassen.

In de gemeente Amsterdam is bijvoorbeeld sprake van schaarste in álle segmenten van de woningmarkt. Dit betekent dat de regels om de voorraad en leefbaarheid te beschermen van toepassing zijn op de gehele woonruimtevoorraad binnen de gemeente Amsterdam.   

Welke regels kunnen in een verordening worden opgenomen?

De Hw biedt dus de mogelijkheid voor gemeenten om eigen regels op te stellen met betrekking tot de woonruimtevoorraad. Wat kan een gemeente nu met het oog op vakantieverhuur in een huisvestingsverordening vastleggen? 

• Een gemeenteraad kan op grond van artikel 4 Hw regels stellen voor:  

1. Het in gebruik nemen of geven van woonruimte, en
2. Wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.

Een verordening geldt voor ten hoogste vier jaar, hierna moet deze opnieuw worden vastgesteld (artikel 4 lid 1 Hw).

• In artikel 21 Hw geldt een verbod voor de volgende vier activiteiten ten opzichte van de woonruimtevoorraad binnen een gemeente: 

1. Onttrekken: als de woonruimte voor een ander doel dan bewoning wordt gebruikt. 
2. Samenvoegen: als meerdere woonruimtes worden samengevoegd.
3. Omzetten: als een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte.
4. Woningvorming: als een woonruimte wordt verbouwd tot meerdere woonruimten.

Deze vier activiteiten mogen wél plaatsvinden als hiervoor een vergunning (de zogenoemde “voorraadvergunning”) is verleend door het college van burgemeester en wethouders. Alleen dan geldt het verbod niet. 

In de bestuursrechtspraak is bepaald dat bij “toeristische verhuur” sprake is van woningonttrekking. In die situatie wordt een woonruimte immers voor een ander doel dan bewoning gebruikt. Dit betekent dat ook in geval van vakantieverhuur via Airbnb sprake is van woningonttrekking en aldus een “voorraadvergunning” is vereist. Zelfs als een woning voor een korte periode of eenmalig wordt verhuurd aan toeristen, is sprake van woningonttrekking. Bepalend is namelijk dát sprake is van een wijziging van de functie van het gebruik van de woning, ook als dat slechts incidenteel is. Zo’n voorraadvergunning kan alleen door de gemeente worden verleend. Pas op: zónder een (door de gemeente) verleende voorraadvergunning zijn de vier hiervoor genoemde activiteiten níet toegestaan. Het hebben van een vergunning is dus cruciaal. 

• Indien een vergunning wordt verleend op grond van artikel 21 Hw (zie hiervoor) moet de huisvestingsverordening regels bevatten over de bijbehorende vergunningprocedure (artikel 5 Hw). Dit is vooral van belang voor de rechtszekerheid van betrokkenen.

Ten slotte

In de Hw wordt een behoorlijke ruimte geboden aan gemeenten om eigen regels te bepalen ter bescherming van de woonruimtevoorraad. De regels kunnen per gemeente verschillend zijn. In deel II van het tweeluik “Airbnb en gemeentelijke regelgeving” wordt toegelicht dat deze regels bovendien volop in ontwikkeling zijn. Als voorbeeld wordt de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam besproken. Verder komt aan bod welke sancties op de loer liggen bij overtreding van gemeentelijke regelgeving in geval van vakantieverhuur via Airbnb.

Vragen? Neemt u gerust contact op met onze sectie huurrecht.