Airbnb en gemeentelijke regelgeving (II)

In deel I van het tweeluik hebben wij uiteengezet welke regels een gemeente in een huisvestingsverordening mag opnemen met betrekking tot (onder andere) vakantieverhuur en wat daarvoor de grondslag is. Ter verduidelijking van het toepassingsbereik van gemeentelijke regelgeving op het gebied van Airbnb wordt hierna de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam (klik: Huisvestingsverordening 2020) besproken. Het zal duidelijk worden dat de gemeentelijke regels (niet alleen in de gemeente Amsterdam) volop in ontwikkeling zijn.

Huisvestingsverordening gemeente Amsterdam 

Uit de toelichting op Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam blijkt dat (in de categorie “toeristische verhuur”) een onderscheid wordt gemaakt tussen “vakantieverhuur” en “B&B”. Bij vakantieverhuur wordt de gehele woning bij afwezigheid van de bewoner verhuurd aan toeristen. Bij een B&B wordt juist tijdens aanwezigheid van de bewoner een gedeelte van de woning (maximaal 40%) verhuurd aan toeristen. Bij het verhuren van een woning via Airbnb is sprake van “vakantieverhuur”. Pas op, voor vakantieverhuur en B&B gelden andere regels!

Recente wijzigingen Huisvestingsverordening Amsterdam

Door de groei van toeristische verhuur en daarmee gepaard gaande klachten over afname van de leefbaarheid in de stad, is het beleid rond vakantieverhuur in de gemeente Amsterdam de afgelopen jaren aangescherpt. Zo is sinds 1 januari 2019 de maximale verhuurtermijn verkort van zestig naar dertig dagen per jaar. In de Huisvestingsverordening die per 1 januari 2020 van toepassing was, is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders gebieden kan aanwijzen waar vakantieverhuur in het geheel verboden is. Sinds 1 juli 2020 geldt het verbod op vakantieverhuur in drie gebieden in de binnenstad van Amsterdam.

Een belangrijke wijziging van de Huisvestingsverordening van Amsterdam was het gevolg van een uitspraak op 29 januari 2020 van Nederlands hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”). Vanaf eind 2017 gold een meldplicht vakantieverhuur, waarbij iedere periode van verhuur vooraf bij de gemeente gemeld moest worden. De houdbaarheid van die meldplicht stond in deze zaak centraal. De Afdeling oordeelde dat de gemeenteraad op grond van de Hw géén bevoegdheid heeft om vrijstelling te verlenen van het ingevolge artikel 21, aanhef en onder a, Hw geldende verbod om woonruimte – die behoort tot een door de gemeenteraad aangewezen categorie gebouwen – aan de bestemming tot bewoning te onttrekken zonder een daartoe door het college afgegeven vergunning. Dit betekent dat in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam ten onrechte een vrijstelling was opgenomen voor vakantieverhuur. Dat betekende dat de Huisvestingsverordening, die kort daarvoor was gewijzigd (inwerkingtreding 1 januari 2020), alweer moest worden aangepast. Ook in de gemeente Nijmegen en gemeente Rotterdam moest de Huisvestingsverordening als gevolg van een uitspraak van de bestuursrechter worden aangepast.

Welke regels gelden op dit moment voor vakantieverhuur via Airbnb in Amterdam?

Als gevolg van de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 geldt sinds 1 juli 2020 een nieuwe Huisvestingsverordening binnen de gemeente Amsterdam. Daarin is, in lijn met artikel 21 Hw, een vergunningplicht voor vakantieverhuur opgenomen. De vergunning wordt afgegeven onder dezelfde voorwaarden en voorschriften waaronder in de Hv 2020 (van 1 januari 2020) vrijstelling van de vergunningplicht werd verleend. Dat betekent dat de oude vrijstellingsvoorwaarden de nieuwe vergunningsvoorwaarden en -voorschriften zijn geworden. Een dergelijke constructie is wél toegestaan. De Hw bevat namelijk, in tegenstelling tot een bevoegdheid om vrijstelling te verlenen, wél de mogelijkheid om voorwaarden en voorschriften aan een vergunning te verbinden.

Per 1 juli 2020 gelden voor (het verkrijgen van) een onttrekkingsvergunning ten behoeve van vakantieverhuur in de gemeente Amsterdam de volgende voorwaarden (artikel 3.3.8b lid 1 Hv):

• • De aanvrager heeft de betreffende woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen; 
  • De woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft, is niet in eigendom van een woningcorporatie; 
  • De woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft is niet gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt; 
  • De vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar; en
  • De vergunning is persoons- en woonruimte gebonden.

Daar bovenop worden aan de vergunning de volgende voorschriften verbonden (artikel 3.3.8b lid 2 Hv):

• • Degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur heeft de betreffende woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen; 
  • Er wordt niet aan meer dan vier personen per nacht onderdak verleend; 
  • De woonruimte wordt maximaal dertig nachten per kalenderjaar verhuurd; 
  • Er wordt een zelfstandige woonruimte exclusief in gebruik gegeven; 
  • De exploitant, of een andere bewoner die in de woonruimte het hoofdverblijf heeft, en staat ingeschreven in de basisregistratie personen op het adres van de woonruimte, meldt het aantal nachten van iedere verhuring elektronisch bij burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze; 
  • Er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de vorige volzin, indien: 

1. 1. 1. Er sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en 
      2. De overlastveroorzaker en bewoner(s) vooraf door de klager(s) en door burgemeester en wethouders op de overlast zijn gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.

Het is voor een hoofdbewoner overigens wel toegestaan om (incidenteel) een familielid of een andere bekende op de woning te laten passen ook al is die hoofdbewoner zelf vanwege vakantie afwezig, zolang hier maar geen tegenprestatie tegenover staat én de woning slechts door één huishouden in gebruik wordt genomen. 

Wetsvoorstel in ontwikkeling  

De uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 kwam voor gemeente Amsterdam op een ongelukkig moment omdat al een wetswijziging in procedure was (bij de Tweede Kamer) waarmee een specifiek op toeristische verhuur toegesneden instrumentarium in de Hw wordt opgenomen. Met dat wetsvoorstel wordt de Hw gewijzigd en wordt het voor gemeenten mogelijk om in een huisvestingsverordening te kiezen voor een meldplicht in plaats van een vergunningplicht (zie ook: Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte). Ofwel, het opnemen van een meldplicht wordt na inwerkingtreding van de nieuwe Hw wél weer toegestaan. Verder krijgen gemeenten de mogelijkheid om vakantieverhuur van woonruimte te reguleren met een registratieverplichting voor de verhuurder van de woonruimte. 

Kortom, als de gewijzigde Hw in werking treedt krijgen gemeenten meer instrumenten om negatieve effecten van toeristische verhuur van woonruimten te bestrijden. Het gevolg hiervan zal zijn dat huisvestingsverordeningen (landelijk) weer worden aangepast. Deze wetswijziging zal waarschijnlijk niet eerder dan 1 januari 2021 in werking treden. Om die reden is de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam per 1 juli 2020 in overeenstemming gebracht met de huidige Hw. Wordt vervolgd dus!

Bestuursrechtelijke handhaving 

Overtreding van een huisvestingsverordening kan worden bestraft met een forse boete, zo blijkt uit artikel 35 Hw. In de gemeente Amsterdam wordt bij toeristische verhuur zonder vergunning een boete opgelegd van maar liefst € 20.750,-. Eenzelfde boete kan worden opgelegd als wel een vergunning is verleend, maar de daaraan verbonden voorwaarden of voorschriften zijn geschonden. De boetebedragen zijn te vinden in artikel 4.2.1 van de Huisvestingsverordening en Bijlage 3 bij de Huisvestingsverordening van gemeente Amsterdam van 1 juli 2020. Het niet voldoen aan de meldplicht (artikel 3.3.8b lid 2 onderdeel d Hv) kan worden beboet met € 6.000,-.  

Daarnaast is van belang eerst het geldende bestemmingsplan te raadplegen (via www.ruimtelijkeplannen.nl) voor de vraag of op een bepaald perceel vakantieverhuur via Airbnb is toegestaan. Doet u dat niet, dan loopt u het risico te handelen in strijd met het bestemmingsplan en ligt bestuurlijke handhaving op de loer. 

Ook moet rekening worden gehouden met de verplichting om een aangifte toeristenbelasting te doen (bij de gemeente) voor de vakantieverhuur via Airbnb en de (hieruit gegenereerde) inkomsten op te geven in een aangifte inkomstenbelasting bij de Belastingdienst. Voor wat betreft de te betalen toeristenbelasting geldt overigens dat Airbnb deze doorgaans automatisch voldoet.

Ten slotte

De gemeentelijke regelgeving op het gebied van vakantieverhuur via Airbnb is het afgelopen jaar volop in ontwikkeling geweest en de verwachting is dat dat in het jaar 2021 nog steeds het geval zal zijn. Zowel de wetgever (door aanpassing van de Hw) als de bestuursrechter kunnen invloed uitoefenen op de inhoud en invulling van een huisvestingsverordening. Wij houden uiteraard de ontwikkelingen voor u in de gaten.

Heeft u een vraag over Airbnb of heeft de gemeente ter zake hiervan bestuursrechtelijke handhaving aangekondigd? Houd de termijnen (voor indienen zienswijze, bezwaar) in de gaten! Onze secties huurrecht en bestuursrecht adviseren u graag!