Overzicht van de Amsterdamse regelgeving op het gebied van toeristenverhuur (Airbnb)

5 augustus 2016Bouwrecht, Onroerend goed Door: Stefan Dalmolen

Jaarlijks trekt Amsterdam circa 10 miljoen bezoekers. Een groot deel daarvan verblijft meer dan één dag in de stad en heeft dus een overnachtingsplek nodig. Op verschillende manieren wordt in deze (steeds toenemende) vraag voorzien. In de eerste plaats uiteraard door hotels, maar daarnaast ook steeds meer op andere manieren, zoals bed & breakfastverhuur en verhuur via websites als Airbnb. Met name deze laatste categorie heeft de afgelopen jaren sterk aan populariteit gewonnen.

Om een ongecontroleerde wildgroei te voorkomen, gelden er echter wel regels die door de gemeente Amsterdam en de stadsdelen in de loop der jaren zijn ontwikkeld. In deze blog volgt een overzicht.

Incidentele verhuur aan toeristen (Airbnb)

Het incidenteel verhuren van een woning aan toeristen is een lucratieve bezigheid. De gemiddelde opbrengst per nacht in Nederland is ruim 100 euro. Via websites als Airbnb is het bovendien eenvoudig geregeld.

Voor een dergelijke verhuur is geen vergunning nodig van de gemeente Amsterdam. Dat wordt anders als de verhuur een bedrijfsmatig karakter krijgt. Daarvan kan sprake zijn als de woning meer dan twee maanden per jaar wordt verhuurd. In dat geval zal de verhuuractiviteit worden aangemerkt als een bed & breakfast-bedrijf of zelfs als hotelbedrijf en daar gelden strengere regels voor.

Ondanks het feit dat er geen vergunning noodzakelijk is, moet de woning wel voldoen aan de brandveiligheidseisen die voortvloeien uit het Bouwbesluit. Daarnaast moet ook 5% toeristenbelasting worden afgedragen aan de gemeente.

Voor de goede orde: dat geen vergunning van de gemeente is vereist, betekent niet dat kortstondige toeristenverhuur zonder meer is toegestaan. Huurders van woningen hebben altijd de toestemming van de verhuurder nodig en die zal niet snel geneigd zijn die toestemming te geven. Eigenaren van appartmenten hebben te maken met de Vereniging van Eigenaars die gerechtigd is dergelijke verhuur te verbieden. Over dit laatste onderwerp heeft mr. Kim Kroon enkele maanden geleden een blog geschreven.

Bed & breakfast

In Amsterdam is het verder mogelijk om zonder vergunning van de gemeente een bed & breakfast te starten. Hierbij wordt aan gasten tegen betaling logies en ontbijt verstrekt. Op grond van de Amsterdamse Bouwverordening 2013 mogen er niet meer dan vier personen tegelijk via bed & breakfast in een woning verblijven. Ook is vereist dat de gronden waarop de bed & breakfast is gevestigd een woonbestemming hebben en dat de exploitant van de bed & breakfast zelf hoofdbewoner is. Verder mag er niet meer dan 40% van de woning voor bed & breakfastdoeleinden worden gebruikt.

Er is dus geen vergunning nodig van de gemeente, maar er moet wel een melding worden gedaan bij het Stadsdeel waarin de bed & breakfast is gelegen. Ook in dit geval is 5% toeristenbelasting verschuldigd.

Als er aan meer dan vier personen onderdak wordt geboden, is er geen sprake meer van wonen en valt de bed & breakfast onder de hotelregelgeving. Er is dan wel een omgevingsvergunning nodig voor brandveilig gebruik en ook zal het bestemmingsplan moeten worden aangepast. De gemeente Amsterdam is op dat punt zeer terughoudend.

De melding stelt de gemeente in staat om ook daadwerkelijk te controleren of de woning conform de melding in gebruik is als bed & breakfast. Indien toch meer personen worden toegelaten, is sprake van een overtreding waartegen met bestuursdwang kan worden opgetreden. Dit was bijvoorbeeld het geval in de zaak de leidde tot de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 22 juni 2016.

Short stay

Onder short stay-verhuur wordt verstaan het structureel aanbieden van een woonruimte voor tijdelijke bewoning voor een (aaneensluitende) periode van tenminste één week en maximaal zes maanden.

Deze vorm van verhuur is niet mogelijk zonder vergunning van het college van burgemeester en wethouder of het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het betreffende Amsterdamse stadsdeel. Een vergunning is nodig omdat door short stay-verhuur een woonruimte wordt onttrokken van de woningvoorraad en dat is in strijd met de Huisvestingswet.

Ongeveer 10 jaar geleden was er in Amsterdam een gebrek aan verblijfsruimte voor mensen die langere tijd in de stad moesten zijn, zoals bijvoorbeeld zakenlieden. Om die reden hebben de stadsdelen de bevoegdheid gekregen om hiervoor een beperkt aantal vergunningen te verstrekken. In de afgelopen jaren heeft kortstondige toeristische verhuur, bijvoorbeeld via websites als Airbnb, een enorme vlucht genomen. Hierdoor is de vraag naar short stay-verhuur sterk afgenomen en is inmiddels besloten om deze vorm van verhuur niet langer toe te staan, behalve voor bestaande vergunninghouders.

Reguliere verhuur

Tenslotte is het uiteraard ook mogelijk om een woning langs reguliere weg te verhuren. Het gaat daarbij dan niet om kortstondige toeristenverhuur, maar in de regel om langdurige verhuur aan derden. Hier is geen vergunning of toestemming van de gemeente voor vereist. Ook hoeft geen melding te worden gedaan. Voor deze vorm van verhuur is wel sprake van huurbescherming. Dat houdt onder meer in dat de huurder de redelijkheid van de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en dat de huurovereenkomst, mits deze voor een langere duur is aangegaan dan twee jaar, niet eindigt op de afgesproken einddatum (en ook als deze voor minder dan twee jaar is aangegaan, is een expliciete aanzegging nodig). Roderick Beuker heeft over dit onderwerp recent een blog geschreven.