Amsterdamse verhuurders zijn de dupe van het handhavingsbeleid van de gemeente [1/2]

Sinds de opkomst van verhuurplatforms zoals Airbnb is het nog drukker in Amsterdam. Vooral nu, midden in de zomervakantie, is het geluid van toeristen met rolkoffers overal te horen. De Amsterdamse woningmarkt die toch al onder druk staat, wordt meer en meer belast. Daarom heeft de gemeente verschillende wapens tot haar beschikking om de verhitte woningmarkt te verlichten. Een machtig wapen is het uitdelen van boetes.

Forse boete

De overtreding die het zwaarst kan worden beboet, is het onttrekken van een woning zonder de benodigde vergunning: maar liefst € 20.500,- per onttrekking. Volgens de gemeente is sprake van onttrekking als een woning voor een ander doel wordt gebruikt dan voor permanente bewoning. Dat is bijvoorbeeld het geval als een woning wordt verhuurd aan toeristen.

Recente rechtspraak

In twee recente uitspraken heeft de Amsterdamse rechtbank bevestigd dat de gemeente terecht een boete heeft opgelegd aan verhurende woningeigenaren in verband met overtredingen van hun huurders. Volgens de rechtbank zouden de eigenaren in kwestie niet oplettend genoeg zijn geweest.

Inspanningsplicht en zorgplicht

In de eerste uitspraak heeft de verhuurder in kwestie herhaaldelijk zijn verhuurde woning gecontroleerd. Zo heeft hij zelf een aantal keren de woning bezocht en ook heeft hij een buurman gevraagd een oogje in het zeil te houden. Tijdens die bezoeken zag de woning er naar eigen zeggen keurig uit. Ook bevatte de huurovereenkomst een verbod op onderverhuur. Volgens de rechtbank heeft de gemeente toch terecht een boete opgelegd. De verhuurder heeft weliswaar de woning een aantal keren bezocht, maar rapportages en verslagen van die bezoeken ontbreken. Daarom is niet duidelijk wat tijdens die bezoeken gecontroleerd en geconstateerd is. De verhuurder zou zich niet voldoende hebben ingespannen waardoor hij volgens de rechtbank niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan. De boete blijft overeind, maar wordt wel aanzienlijk gematigd: van € 20.500,- naar € 5.125,-.

Huiseigenaar blijft altijd zelf verantwoordelijk

In de tweede uitspraak blijft de boete ook overeind en wordt de boete zelfs helemaal niet gematigd. Een huiseigenaar die zelf geen Nederlands spreekt, had de verhuur en beheer van en toezicht op het gebruik van de woning daarom voor een flink bedrag aan een makelaar uitbesteed. Hoewel de huiseigenaar vertrouwde op de professionaliteit van de makelaar, bleek dat de makelaar de woning tijdelijk aan arbeidsmigranten had verhuurd en dat mag volgens de gemeente niet. Door deze wijze van tijdelijke verhuur werd de woning voor een ander doel dan voor permanente bewoning gebruikt, met een boete voor de huiseigenaar als gevolg. Volgens de gemeente en de rechtbank blijft een huiseigenaar verplicht om zelf onderzoek te doen naar het gebruik van de woning. Het inschakelen van een makelaar ontslaat een huiseigenaar niet van deze zorgplicht. Ook het feit dat de huiseigenaar direct de woning heeft laten ontruimen zodra ze wist van het onrechtmatige gebruik, leidt niet tot matiging van de boete. Opmerkelijk is dat de gemeente kennelijk geen boete heeft opgelegd aan de makelaar in kwestie.

Verhuurder zit klem

De ontwikkelingen in het handhavingsbeleid van de gemeente hebben tot gevolg dat verhurende huiseigenaren in een benarde positie komen. Aan de ene kant is een verhuurder wettelijk verplicht huurders ‘ongestoord woongenot’ te verschaffen. Hierdoor kunnen zij dus niet zomaar een verhuurde woning binnengaan. Aan de andere kant dwingt de gemeente nu juist wel tot actieve controle waardoor de privacy van een huurder vanzelfsprekend wordt geschaad. De standaard huurovereenkomsten (op basis van ROZ) voorzien (nog) niet in een mogelijkheid om uit deze spagaat te komen. Alleen als een verhuurder vermoedt dat sprake is van verboden onderhuur, is de huurder verplicht om mee te werken aan een onderzoek van de verhuurder. Hoe kan een verhuurder onrechtmatig gebruik van een woning vermoeden als het contractueel gezien vaak niet direct mogelijk is om het gehuurde binnen te gaan en te inspecteren? Dit is de kernvraag waarmee verhurende eigenaren momenteel worstelen.

Hoe verder?

Uit de besproken uitspraken blijkt dat de rechtbank met de gemeente van mening is dat op woningeigenaars een vergaande zorgplicht rust, waardoor zij (mede) verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor overtreding van de Amsterdamse regelgeving. Deze zorgplicht is naar onze mening te ver doorgeschoten in het nadeel van verhurende woningeigenaren. Zij zijn daarvan ten onrechte de dupe. In het volgende deel van dit tweeluik zullen wij hierop nader ingaan en zullen wij vier concrete tips geven om het risico op boetes zoveel mogelijk te beperken.

Voor een advies op maat kunt u contact met ons opnemen. Vera IJzerman en Kim Kroon helpen u graag verder!