Amsterdamse verhuurders zijn de dupe van het handhavingsbeleid van de gemeente [2/2]

Eerder deze week schreven we dat de gemeente haar uiterste best doet om te waken over de wijze waarop woningen worden gebruikt. Iedere vierkante meter telt in Amsterdam en woonruimte moet volgens de gemeente daadwerkelijk gebruikt worden als woning.

Verschillende boetes

Als blijkt dat een woning niet correct of helemaal niet wordt gebruikt, kan de gemeente boetes opleggen. De gemeente kan bijvoorbeeld de volgende situaties beboeten: op een onjuist adres ingeschreven staan (€ 325,-), leegstand zonder melding (minstens € 2.500,-) en verkamering zonder vergunning (minstens € 6.000,-). Vanwege de schaarste aan woonruimte in Amsterdam wordt het zomaar onttrekken van een woning als een zeer ernstige overtreding aangemerkt. Ook woningeigenaren draaien hiervoor op, vanwege de vergaande zorgplicht. Op deze zorgplicht gaan wij hier nader in en tot slot geven wij vier tips hoe een woningeigenaar het risico op boetes zoveel mogelijk kan beperken.

Zorgplicht in de praktijk

In toenemende mate controleert de gemeente op onrechtmatig gebruik van woningen. Steeds regelmatiger worden boetes opgelegd. Alleen al in juli 2019 heeft de gemeente voor € 387.000 aan boetes uitgedeeld voor illegale vakantieverhuur. Wij hebben in die toename een verontrustende ontwikkeling gesignaleerd voor woningeigenaren. De boetes blijven namelijk niet beperkt tot de feitelijke overtreder, namelijk de huurder die een woning in strijd met de regels verhuurt. De gemeente legt de boetes ook op aan de verhurende woningeigenaar. Volgens vaste rechtspraak rust op een woningeigenaar een (vergaande) zorgplicht ten opzichte van het feitelijk gebruik van de verhuurde woning:

“de zorgplicht van een huiseigenaar [bestaat], gelet op zijn positie, eruit dat hij zich tot op zekere hoogte moet informeren over het gebruik dat van de woning wordt gemaakt, en [daarom] dient hij – in geval van onrechtmatig gebruik – aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt. In dat kader mag in redelijkheid van een huiseigenaar worden verwacht dat hij feitelijk toezicht houdt”

Contract en VvE

Kort gezegd wordt van een verhurende woningeigenaar een actieve rol verwacht. Ten eerste wordt van een woningeigenaar verwacht dat hij op de hoogte is van de wijze waarop de verhuurde woning feitelijk wordt gebruikt. Een verstandige eigenaar neemt in de huurovereenkomst op dat de woning uitsluitend als woning moet worden gebruikt en dat de woning dus niet aan bijvoorbeeld toeristen mag worden verhuurd. Zo’n bepaling heeft nauwelijks waarde als een overtreding onbestraft blijft. Daarom is het belangrijk dat in de huurovereenkomst ook boetebepalingen worden opgenomen. Deze boetes moeten hoog genoeg zijn om afschrikwekkend te werken voor de huurder. Veel woningen in Amsterdam zijn bovendien appartementen en maken onderdeel uit van een VvE. Vaak is het op grond van de splitsingsakte ook niet toegestaan de woning aan toeristen te verhuren en loopt de eigenaar ook het risico een boete van de VvE opgelegd te krijgen als dat wel gebeurt.

Actief controleren

Het enkel contractueel afdekken van de risico’s is niet voldoende voor de gemeente. De verhurende eigenaar dient ervan op de hoogte te zijn of de woning feitelijk als woning wordt gebruikt. De eigenaar kan zich dus niet achter de huurovereenkomst verschuilen, maar zal daadwerkelijk moeten (laten) controleren of de woning precies volgens de huurovereenkomst wordt gebruikt.

Ten tweede, als toch een overtreding is geconstateerd, moet de verhurende woningeigenaar de gemeente ervan kunnen overtuigen dat hij hiervan niets wist en dat hij hiervan ook redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn. De eigenaar moet kunnen aantonen dat hij er alles aan heeft gedaan om eventuele overtredingen te signaleren en ongedaan te maken en dat hem geen verwijt valt te maken. Dat dit lastig is, blijkt uit de recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam, behandeld in deel 1 van dit tweeluik.

Praktische tips

Wij houden de ontwikkelingen over dit onderwerp nauwlettend in de gaten. Op basis van de zichtbare trend in het handhavingsbeleid en rechtspraak geven wij u hieronder een aantal praktische tips:

  • Goed contract. Zorg voor een huurovereenkomst waarin duidelijk wordt afgesproken dat toeristische verhuur of verkamering niet is toegestaan en dat dit wordt bestraft met forse boetes. Ook is het verstandig om op te nemen dat de verhurende eigenaar de mogelijkheid heeft om de woning regelmatig te komen inspecteren;
  • Ken de regels. In Nederland wordt iedereen geacht de wet te kennen. Dus ook een woningeigenaar die zijn woning verhuurt. Achter tussenpersonen, zoals een makelaar, kunt u zich niet verschuilen. Het is dus van groot belang dat u zelf weet aan wie u verhuurt en dat u op de hoogte bent van de inhoud van de huurovereenkomst;
  • Wees actief. Een afwachtende houding wordt bestraft. De vergaande zorgplicht eist een voortvarende aanpak. Controleer de huurwoning regelmatig en let daarbij op het feitelijk gebruik van de woning. Punten van aandacht tijdens zo’n bezoek zijn het aantal bedden, de inrichting van de woning (persoonlijke spullen) en de aanwezigheid van sleutelkastjes en brieven met huisregels. Ook het regelmatig googelen van het woonadres kan nuttig zijn om na te gaan of de woning online wordt aangeboden;
  • Houd een dossier bij. Het is belangrijk om precies bij te houden wanneer en waarop u de woning heeft gecontroleerd. Tijdens de bezoeken kunt u bijvoorbeeld foto’s en aantekeningen maken van de feitelijke situatie.

Het is tijd om het aloude adagium “vertrouwen is goed, controle is beter” in een nieuw jasje te steken. Oftewel: kies uw huurder zorgvuldig en controleer veelvuldig!

Voor een advies op maat kunt u contact met ons opnemen. Vera IJzerman en Kim Kroon helpen u graag verder!