Appartement verbouwen binnen VvE?

De gestegen huizenprijzen leiden tot een creatiever gebruik van het bestaande vastgoed. Mensen kiezen er steeds vaker voor te investeren in hun eigen woning door te verbouwen in plaats van te verhuizen. Bergingen worden verbouwd tot extra slaap- of werkkamer en woningen worden onderverdeeld in meerdere kamers of studio’s die vervolgens per stuk worden verkocht of verhuurd. Als de woning een appartement is, dan moet u zich als eigenaar bovendien houden aan de regels van de splitsingsakte. Dit leidt regelmatig tot de nodige vragen.

Een aantal van deze vragen zal in deze blogserie worden uitgelicht. In dit blog zal een aantal tips & tricks worden gegeven als het gaat om verbouwingen binnen de VvE.

In opvolgende blogs is ingegaan op 2 specifieke situaties waar u (als VvE) mee te maken kunt hebben: de onderverdeling of ondersplitsing van een appartement in kamers of studio’s en het verbouwen van een berging tot slaap- of werkkamer.

In dit blog beantwoorden we 6 vragen over het verbouwen van een appartement binnen een VvE. Bent u op zoek naar een passend advies over uw eigen situatie? Ons team Advocaten Appartementsrecht helpt u graag. Neem contact met ons op!

1. Toestemming VvE nodig voor verbouwing?

De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken en delen in het gebouw. In de splitsingsakte is terug te vinden of een bepaalde zaak of een bepaald gedeelte gemeenschappelijk is. Zo zijn de fundering, de constructieve muren en de daken vaak gemeenschappelijk.

Het uitgangspunt is dat VvE-toestemming nodig is om (verbouwings)werkzaamheden met betrekking tot deze gemeenschappelijke zaken uit te voeren. Daarnaast bepalen de meeste splitsingsaktes dat VvE-toestemming nodig is voor iedere op-, aan-, of onderbouw of als de verbouwing leidt tot wijziging van het aanzien van het gebouw.

Het is dus van belang om de splitsingsakte er goed op na te slaan en te verifiëren of VvE-toestemming nodig is voor de verbouwing.

2. De VvE om toestemming vragen: hoe werkt dat?

Als VvE-toestemming nodig is, dan verleent de VvE de benodigde toestemming door middel van een vergaderbesluit. Hoe en op welke termijn zo’n vergadering bijeen moet worden geroepen is terug te vinden in de splitsingsakte. De verbouwende eigenaar laat zijn of haar voorstel (tijdig) agenderen en licht tijdens de vergadering toe wat de precieze verbouwingsplannen zijn.

Het is veelal praktisch om de plannen aan de hand van foto’s en tekeningen te verduidelijken voor de andere eigenaren, bijvoorbeeld door middel van een Powerpoint-presentatie.

Een vraag die zich geregeld voordoet is of het ook mogelijk is om als VvE toestemming te verlenen buiten de vergadering om. In vrijwel alle splitsingsaktes wordt bepaald dat schriftelijke instemming van alle eigenaren gelijk wordt gesteld aan een vergaderbesluit. Dit betekent dat alle eigenaren hun schriftelijk akkoord moeten geven voor de verbouwing. Mocht dat niet lukken, dan gebeurt het ook wel dat het bestuur toestemming verleent onder de voorwaarde dat de vergadering de toestemming naderhand zal bekrachtigen. De benodigde vergadering vindt dan op een later moment alsnog plaats.

3. Toestemming VvE: hoeveel eigenaren moeten instemmen?

Het verlenen van toestemming voor een verbouwing gebeurt in principe met een gewone meerderheid van stemmen. De splitsingsakte kan daarnaast bepalen dat een bepaald quorum aanwezig dient te zijn voor het nemen van rechtsgeldige besluiten, oftewel: een minimum aantal stemmen dat aanwezig of vertegenwoordigd is op de vergadering om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Van de aanwezige en vertegenwoordigde leden dient vervolgens de helft + 1 voor het voorstel te stemmen.

Dit is anders als de verbouwing leidt tot een vergroting of wijziging van het appartement in kwestie. Denk aan de eigenaar van het appartement op de bovenste verdieping. Als deze eigenaar een extra kamer op het gemeenschappelijke dak wil bouwen, dan wordt daarmee het appartement vergroot. De splitsingsakte en splitsingstekening moeten in zo’n geval worden aangepast. Minimaal 80% van het totaal aantal uit te brengen stemmen dient voor zo’n aanpassing te stemmen.

4. Afspraken met de VvE bij verleende toestemming

Bij het verlenen van toestemming kan de VvE voorwaarden stellen aan de verbouwing. Zo is het gebruikelijk om te bepalen dat voor rekening van de verbouwende eigenaar een nulmeting wordt uitgevoerd in de omringende appartementen voordat de werkzaamheden aanvangen. Op die manier kan (achteraf) beter worden vastgesteld of de verbouwingswerkzaamheden tot schade hebben geleid die moet worden vergoed.

Ook kan worden bepaald dat de verbouwing moet worden uitgevoerd door een kundige aannemer die over een marktconforme aansprakelijkheidsverzekering beschikt, zodat de VvE er zoveel mogelijk van verzekerd is dat eventuele schade wordt vergoed.

De VvE doet er verder goed aan om te bepalen dat alle (toekomstige) onderhouds- en renovatiekosten die het gevolg zijn van de verbouwing voor rekening van de verbouwende eigenaar zijn.

5. Vervangende machtiging door kantonrechter

Mocht de VvE de benodigde toestemming niet geven, dan kan de eigenaar die wil verbouwen de kantonrechter vragen een vervangende machtiging te verlenen. De machtiging van de kantonrechter treedt dan in de plaats van de benodigde VvE-toestemming.

Of de kantonrechter de vervangende machtiging verleent is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als de verbouwing betrekking heeft op het realiseren van een uitbouw en de uitbouw leidt tot verminderde lichtinval voor andere eigenaren, dan kan dat reden zijn om geen vervangende machtiging te verlenen.

Als de verbouwing geen wezenlijke gevolgen heeft voor de constructieve veiligheid van het gebouw en de (woon)belangen van andere eigenaren niet wezenlijk wordt aangetast, dan ligt het voor de hand dat de vervangende machtiging wordt toegewezen.

6. Bestuursrecht: vergunning van gemeente

Naast de privaatrechtelijke toestemming die op grond van de splitsingsakte is vereist, kan ook publiekrechtelijke toestemming nodig zijn van de gemeente. Het is de verantwoordelijkheid van de verbouwende eigenaar om na te gaan of voor de verbouwing een vergunning nodig is en aan welke voorwaarden moet worden voldaan.

Een veelvoorkomend misverstand is dat VvE-toestemming niet meer nodig is als eenmaal een vergunning is verkregen. Dit klopt niet. Naast een vergunning van de gemeente is ook toestemming nodig van de VvE.

Advocaat Appartementsrecht Amsterdam

Heeft u vragen over verbouwingen binnen de VvE? Wilt u weten of u hiertegen kunt optreden als VvE? Of bent u als eigenaar voornemens om te verbouwen en heeft u daar vragen over? Neem dan gerust contact op met de advocaten van onze sectie appartementsrecht of bel direct naar +31204700177