Bedrijf en woning samen in VvE, wat te doen in geval van overlast?

1 september 2016Appartementsrecht Door: Kim Kroon

Een appartementengebouw hoeft niet alleen uit woningen te bestaan. Ook bedrijfs- en winkelruimten kunnen onderdeel uitmaken van het gebouw. De bedrijfseigenaren zijn –net als de woningeigenaren- lid van de VvE en dienen zich aan de VvE regels te houden. Het gebruik van de bedrijfsruimten zal anders zijn dan het gebruik van de woonruimten. Zo zullen de bedrijfsruimten veelal door publiek worden bezocht en zal moeten worden voorkomen dat dit overlast voor de woningeigenaren teweeg brengt. Om die reden is het niet ongebruikelijk om in zulke gevallen specifieke gebruiksverplichtingen op te nemen met betrekking tot het gebruik van de bedrijfsruimten. Wat kan de VvE ondernemen als het gebruik van de bedrijfsruimten (toch) overlast met zich meebrengt?

Bij een gemengd gebruik van het complex –woningen en bedrijfsruimten- wordt in de splitsingsakte vaak specifiek omschreven welk type bedrijven wordt toegestaan. Zo kan zijn bepaald dat de bedrijfsruimte specifiek de bestemming “detailhandel” of “kantoorruimte” heeft. Ook kunnen verbodsbepalingen zijn opgenomen om te onderstrepen dat een bepaald type bedrijven juist niet is toegestaan. Een veelvoorkomend verbod betreft “bedrijfsvoering op het gebied van erotiek of gokspelen”. Het is voor de VvE van belang om vast te stellen of het gebruik voldoet aan de specifieke bestemmingsomschrijving uit de splitsingsakte of dat het gebruik daarmee in strijd is. In voorkomende gevallen kan de VvE in rechte aanspraak maken op nakoming van de splitsingsakte en vorderen dat de eigenaar het –met de splitsingsakte strijdige- gebruik beëindigt. Eventueel heeft de eigenaar de mogelijkheid om toestemming voor een (van de bestemming) afwijkend gebruik te vragen aan de VvE. De VvE kan deze toestemming niet op onredelijke gronden onthouden.

Een andere (praktische) route die de VvE kan bewandelen is het bestuursrecht. In het geval bepaalde bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend dient onder andere te worden voldaan aan de regels uit het omgevingsrecht, zoals de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO). Deze wet bevat algemene bestuursrechtelijke regels waar bedrijven zich aan dienen te houden op het gebied van bijv. geluid en veiligheid. Bij overtreding van deze regels, kan de gemeente worden ingeschakeld met het verzoek om handhavend op te treden in verband met de geconstateerde overtreding(en). De gemeente zal een dergelijk verzoek niet terzijde kunnen leggen, maar tot handhaving moeten overgaan. Als de eigenaar geen gehoor geeft aan het verzoek van de gemeente, dan kan de gemeente aanzienlijke dwangsommen opleggen. Op deze manier kan de VvE tegen geringe kosten en moeite –het is immers de gemeente die de kastanjes uit het vuur haalt- de eigenaar alsnog dwingen de overlast ongedaan te maken of te beperken.

Daarnaast kan de VvE zelf nadere regels vaststellen voor het gebruik van de bedrijfsruimten in bijv. een huishoudelijk reglement. Deze mogelijkheid dient op grond van de splitsingsakte te zijn toegestaan. Verder mag het huishoudelijk reglement niet in strijd zijn met de bepalingen van de splitsingsakte. Een dergelijke situatie deed zich onlangs voor bij het Hof Den Haag. Het ging om een appartementencomplex waarin naast woningen ook twee commerciële ruimten waren gevestigd. In de splitsingsakte werd bepaald dat “detailhandel” en “overige dienstverlenende voorzieningen en/of dienstverlenende bedrijven met een publieksfunctie” waren toegestaan. Horeca werd slechts toegestaan voor zover dat een “onderdeel vormde van het totaalpakket aan dienstverlening”. De splitsingsakte stond de vaststelling van een huishoudelijk reglement toe. In laatstgenoemd reglement werd vervolgens –in aanvulling op de splitsingsakte- bepaald dat geen buitenterras mocht worden ingericht in geval van horeca of andere hindergevende bedrijfsactiviteiten. De eigenaar, althans zijn huurder, ging toch over tot inrichting van een buitenterras en beriep zich op het feit dat hij beschikte over de benodigde toestemming van de gemeente. Ook stelde hij dat het buitenterras was gelegen in openbaar gebied. Volgens hem was de VvE alleen bevoegd om besluiten te nemen die betrekking hadden op de gemeenschappelijke gedeelten en niet op (inrichting van) het openbaar gebied.

Zowel de rechtbank als het hof stellen de VvE uiteindelijk in het gelijk. Het Hof overweegt (kort gezegd) dat de VvE bevoegd is om nadere regels te stellen aan het gebruik van de privé en de gemeenschappelijke gedeelten. De bepaling in het huishoudelijk reglement –geen inrichting buitenterras- vormt daar de uitwerking van. Ook is volgens het hof van belang dat horeca-activiteiten slechts in beperkte mate zijn toegestaan. In de splitsingsakte is hiervoor niet voor niets een beperking opgenomen. Het enkele feit dat het buitenterras in de openbare ruimte is gelegen maakt dat niet anders. Dit kan namelijk niet los worden gezien van het gebruik van de bedrijfsruimte als horecagelegenheid. Het is juist dit gebruik dat op grond van de splitsingsakte (door de VvE) kan worden beperkt.

Heeft u vragen over gemengd gebruik van een complex? Of wilt u meer informatie over andere VvE gerelateerde zaken? Schroom dan niet contact op te nemen met mij.

Dit blog is tevens verschenen in het blad appartement & eigenaar.