Beëindiging huurovereenkomst door curator in faillissement, plicht tot het voldoen van contractuele schadevergoeding?

Artikel 39 van de Faillissementswet biedt (kort gezegd) zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen in geval van faillissement van de huurder. De totstandkomingsgeschiedenis van dit artikel toont aan dat het artikel berust op een belangenafweging. Enerzijds gaat het om het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van schulden in verband met niet langer gewenste huurverhoudingen. Anderzijds gaat het om het belang van de verhuurder bij betaling van de overeengekomen huurprijs. Het resultaat van deze belangenafweging komt tot uitdrukking in artikel 39 voornoemd.

In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest is uitgemaakt dat een opzegging, die is gebaseerd op artikel 39 Fw, kwalificeert als een regelmatige beëindiging van de huurovereenkomst. Indien van deze opzeggingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, ontstaat jegens de faillissementsboedel geen recht op schadevergoeding vanwege gemis van huurpenningen die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens artikel 39 Fw kan worden opgezegd. Dit is evenmin het geval als een dergelijke schadevergoeding contractueel tussen de verhuurder en huurder is bedongen.

Recentelijk had de Hoge Raad te oordelen over een “sale and lease back” transactie, waarin de huurder overeenkomstig de toepasselijke ROZ-bepalingen een bankgarantie had gesteld ter hoogte van twaalf huurtermijnen inclusief omzetbelasting. De huurder werd op enig moment failliet verklaard en de curator beëindigt de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw. Dit is voor de verhuurder aanleiding om de gestelde bankgarantie volledig in te roepen, waarbij naast de tot aan de opzeggingsdatum verschuldigde huurpenningen, tevens aanspraak wordt gemaakt op gederfde huurinkomsten, niet-verhaalbare ontruimingskosten en mogelijke saneringskosten.

Niet ter discussie staat dat de verhuurder de bankgarantie kan inroepen voor wat betreft de huurtermijnen die zijn verschuldigd tot aan de datum waartegen de huurovereenkomst door de curator is opgezegd. Voor wat betreft de overige schade die door de verhuurder wordt geclaimd, overweegt de Hoge Raad in eerste instantie dat niet relevant is of partijen terzake een schadevergoedingsbeding zijn overeengekomen. Zelfs al zouden partijen contractueel hebben afgesproken dat de huurder in geval van faillissement bijvoorbeeld de leegstandschade aan de verhuurder zou moeten vergoeden, dan wordt deze contractuele afspraak als het ware “opzij gezet” door het Aukema q.q./Uni-Invest arrest. Het feit dat de huurovereenkomst in kwestie onderdeel uitmaakt van een “sale and lease back” transactie, doet aan een en ander niet af. De Hoge Raad overweegt in rechtsoverweging 3.4 van zijn arrest:

“[…] In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest is beslist dat een opzegging op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is die jegens de faillissementsboedel geen recht doet ontstaan op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens dat artikel kan worden opgezegd, ook niet ingeval deze schadevergoeding contractueel is bedongen. Deze beslissing is daarop gebaseerd dat art. 39 Fw, blijkens de totstandkomingsgeschiedenis daarvan, berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkomen van het opgelopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging, dat is neergelegd in het artikel, kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding […]. Ook op de huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [huurder] is hetgeen in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest is beslist, van toepassing. Daaraan doen niet af de door het onderdeel aangevoerde omstandigheden dat de huurovereenkomst onderdeel uitmaakt van een sale-and-leas-backtransactie en dat een dergelijke transactie bij uitstek wordt gebruikt om nieuwe financiering aan te trekken.”