Beleggen in vastgoed? 5 tips bij het kopen van een appartement

De rente op spaargeld is op dit moment historisch laag. Door de inflatie en vermogensrendementsheffing wordt uw spaargeld op een gewone spaarrekening alleen maar minder waard. Bovendien is de kans groot dat u straks negatieve rente moet gaan betalen. Wellicht overweegt u daarom te gaan investeren in vastgoed en een appartement te kopen voor de verhuur. Maar waar moet u dan op letten? Van Till advocaten geeft u 5 tips.

#1 Controleer de bestemming van het appartement

Om te beginnen is het belangrijk om na te gaan wat de bestemming van het appartement is. Wilt u het appartement via Airbnb of een ander online platform aan toeristen gaan verhuren? Dan moet u rekening houden met het gemeentelijk beleid. In steeds meer steden worden aan de tijdelijke verhuur aan toeristen strenge eisen en voorwaarden gesteld. 

Ook als u het appartement wilt opsplitsen en als studentenkamers wilt gaan verhuren moet u het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening checken. Laat het bestemmingsplan kamerverhuur niet toe? Dan moet u een vergunning aanvragen om in strijd met het bestemmingsplan toch kamers te kunnen verhuren.

#2 Check de splitsingsakte

Daarnaast is het bij de aankoop van een appartement goed om na te gaan wat de bestemming in de splitsingsakte is. In veel splitsingsaktes is bijvoorbeeld een verbod opgenomen over tijdelijke verhuur aan toeristen of kamergewijze verhuur. Ook kan worden bepaald dat voor deze vormen van verhuur  toestemming nodig is van de vergadering van eigenaren. 

Reguliere langdurige huurovereenkomsten zijn meestal wel toegestaan (tenzij er sprake is van ballotage). Wel moet de huurder dan vaak een gebruikersverklaring ondertekenen, waarin hij verklaart zich aan het huishoudelijk reglement en de besluiten van de VvE te zullen houden. Let op dat u deze verplichting op een goede manier omschrijft in de huurovereenkomst die u met de huurder sluit. 

#3 Hoe zit het met het onderhoud en het reservefonds?

Ook is het belangrijk om na te gaan wat de staat van onderhoud van het pand is. Is er sprake van achterstallig onderhoud, waarvoor binnenkort veel kosten moeten worden gemaakt? Heeft de VvE een up-to-date meerjarenonderhoudsplan? Welk onderhoud staat er binnenkort gepland? Vraag hiervoor de VvE-stukken op.

Controleer dan ook meteen hoe het is gesteld met het reservefonds. Zit er voldoende geld in kas om het geplande onderhoud te kunnen betalen? En hoe zit het met de niet geïnde onderhoudsbijdragen? 

Als er sprake is van achterstallig onderhoud en/of het reservefonds niet op orde is, loopt u het risico dat u veel kosten moet maken en uw investering niet voldoende rendeert.

#4 Zoek uit hoeveel huur u voor het appartement mag vragen 

Zorg daarnaast dat u weet hoeveel huur u voor het appartement mag vragen. In de sociale huursector bepaalt het woningwaarderingsstelsel met een puntensysteem wat de maximale huurprijs mag zijn. In veel gevallen loont het dan om het appartement op te knappen en te verduurzamen zodat u een hogere huurprijs kunt vragen.

In de vrije sector (appartementen met een huurprijs van meer dan € 737,14 in 2020) mag u zelf de huurprijs bepalen. U bent dan ook niet gebonden aan een maximale jaarlijkse huurverhoging, behalve als u dat in het contract opneemt. 

Let op: ook als u het contract aangaat met een geliberaliseerd huurcontract kan de huurder binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het contract de Huurcommissie vragen te beoordelen of de huurprijs terecht is. Vindt de Huurcommissie de huurprijs te hoog? Dan moet u het bedrag verlagen en vaak ook met terugwerkende kracht de teveel betaalde huur terugbetalen. Uw rendement neemt daarmee af.

#5 Lopen er rechtszaken?

Tot slot is het goed om na te gaan of er juridische geschillen zijn of rechtszaken lopen die betrekking hebben op uw appartement of het pand. Denk daarbij aan geschillen binnen de VvE, tussen de eigenaren onderling. Of aan geschillen van de VvE met derden, zoals een projectontwikkelaar of aannemer.

Meer informatie?

Heeft u hier vragen over? Of kunt u hulp gebruiken bij de aankoop of verhuur van een appartement? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten in vastgoedrecht, huurrecht of appartementsrecht.