Boetes voor verhuurders: woningdelen zonder vergunning

Tal van Amsterdammers delen een woning met anderen. Dat is niet alleen gezellig, maar ook praktisch omdat je samen de gemeenschappelijke kosten deelt. Per 1 januari 2017 heeft de gemeente Amsterdam haar beleid over woningdelen aangepast. Van woningdelen is sprake als meer dan twee volwassenen, die geen gezin (huishouden) vormen, samen een woning delen. Als een verhuurder zijn woning aan woningdelers verhuurt, dan moet hij daarvoor eerst een vergunning van de gemeente hebben verkregen.

Beleid

Een vergunning voor kamergewijze verhuur is niet nieuw: Amsterdam kent al sinds 1993 een vergunning voor deze wijze van verhuur. Het doel van de beleidswijziging van 2017 is het vereenvoudigen van de regelgeving. In het gewijzigde beleid kunnen twee categorieën van kamergewijze verhuur worden onderscheiden. Voor verhuur van drie of vier kamers in een woning gelden twee voorwaarden voor de vergunningaanvraag: er moet een gemeenschappelijke ruimte in de woning aanwezig zijn en er moet worden voldaan aan bepaalde eisen voor geluidsisolatie. Voor verhuur van vijf of meer kamers gelden aanvullende eisen, die bijvoorbeeld te maken hebben met de leefbaarheid in de buurt.

Boetes

Een andere doelstelling van het gewijzigde beleid is het verbeteren van de handhaving op de regelgeving. Als de gemeente een verhuurder op het spoor komt die zijn woning zonder vergunning aan meer dan twee personen verhuurt, dan volgen er boetes: 

  • €6.000,- in het geval van kamergewijze verhuur aan drie of vier personen die geen huishouden vormen, en
  • € 18.000,- voor kamergewijze verhuur aan minimaal vijf personen die geen huishouden vormen.

Gaat een verhuurder nog een keer de fout in? Dan krijgt hij, ongeacht het aantal kamers, een boete van € 20.500,- opgelegd.

De praktijk

De eisen voor geluidsisolatie kunnen als streng worden ervaren. Voor een eigenaar van een moderne woning zal het doorgaans minder geld kosten om te voldoen aan de eisen van geluidsisolatie dan voor een eigenaar van een ouder pand. Het kan een flinke investering zijn en die investering kan niet één op één worden doorberekend aan de huurders. Contract is contract en de praktijk wijst uit dat van de huurprijs die daarin is opgenomen niet zomaar kan worden afgeweken.

Schijnconstructies

Ondanks de dreiging van de boetes wordt nog in groten getale zonder de nodige vergunning aan woningdelers verhuurd. Het is voor de gemeente ook lastig te controleren en handhaven: het is bijvoorbeeld niet zo dat woningdelers altijd correct staan ingeschreven op een adres. De gemeente kan dan alleen via een tip van een buurtbewoner of via een toevallige controle woningdelers op het spoor komen.

Op verschillende manieren wordt geprobeerd om boetes te ontlopen. Eind 2018 bleek uit een onderzoek van NRC dat het voorkomt dat verhuurders in een woning een hek plaatsen zodat een gedeelte van de woning wordt gezien als exclusief, om te voldoen aan de eisen van inwoning (hospitaverhuur). Voor deze wijze van verhuur is geen vergunning vereist.  

Recente rechtspraak

Ook als er zicht is op legalisatie of als de situatie inmiddels gelegaliseerd is (er is inmiddels een omzettingsvergunning verleend), riskeren verhuurders alsnog een boete. De rechtbank Amsterdam heeft op 8 februari 2019 geoordeeld dat aan de verhuurder terecht drie boetes van ieder € 6.000,- zijn opgelegd. Dit ondanks het feit dat de verhuurder inmiddels zijn zaakjes op orde heeft: hij heeft nu een vergunning voor woningdelen. Volgens de rechtbank worden de begane overtredingen daardoor niet ongedaan gemaakt.

Een andere verhuurder probeerde – tevergeefs – een huurovereenkomst te beëindigen door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. De woning was verhuurd aan vijf personen, zonder dat de verhuurder daarvoor een vergunning had. Volgens de verhuurder zou sprake zijn van onvoorziene omstandigheden omdat de huurovereenkomst al was gesloten voordat de gemeente haar beleid voor woningdelers had aangepast. Daar ging de rechtbank Amsterdam op 5 februari 2019 niet in mee. Zoals gezegd, de regels over woningdelen zijn niet nieuw. De enige nieuwe omstandigheid is dat de gemeente inmiddels kennelijk wel actief handhaaft, maar dat is volgens de rechtbank een omstandigheid die voor rekening van de verhuurder dient te komen.

Niet alleen verhuurders maar ook beheerders kunnen boetes opgelegd krijgen. Een beheerder heeft volgens het oordeel van de Raad van State van 16 januari 2019 terecht een boete van ruim € 10.000,- opgelegd gekregen omdat hij een woning, zonder vergunning, aan vijf personen had verhuurd. Het argument dat dit slechts een vriendendienst was en dat hij er zelf niks aan had verdiend, kon hem niet helpen om onder de boete uit te komen. 

Conclusie

Uit de hiervoor besproken uitspraken blijkt dat de gemeente inderdaad actiever handhaaft en dat de boetes volgens de rechters terecht zijn opgelegd. Het door de gemeente ingezette handhavingsbeleid kan vooralsnog op volle toeren blijven draaien en verhuurders dienen hierop bedacht en voorbereid te zijn. Immers, een gewaarschuwd mens telt voor twee. Wilt u meer weten over de regelgeving omtrent woningdelen en wat voor gevolgen dit voor u heeft? Vera IJzerman helpt u graag verder!