Botsende belangen in de VvE: woningeigenaren versus bedrijfseigenaren

Gebouwen hebben niet langer alleen een woonfunctie. Steeds vaker zijn gebouwen multifunctioneel en worden ze voor verschillende doeleinden gebruikt. Ondergronds parkeren, commerciële ruimten op de begane grond en daarboven een aantal verdiepingen met woonappartementen zijn tegenwoordig gebruikelijk. De belangen van de eigenaren zijn door de verschillende gebruiksfuncties niet altijd gelijk en kunnen zelfs botsen. In deze blog zal een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland worden besproken, waarin sprake is geweest van dergelijke, botsende belangen.

Wat was er aan de hand?

In deze kwestie is sprake van een appartementsgebouw, waarin op de begane grond een commerciële ruimte is gelegen. Boven deze ruimte, op de eerste en tweede verdieping van het gebouw, bevinden zich woningen. De woningen zijn bereikbaar via de hoofdingang van het gebouw. De hoofdingang bevindt zich naast de commerciële ruimte.

In de splitsingsakte is bepaald dat de commerciële ruimte de bestemming “bedrijfsruimte” heeft. De bedrijfsruimte werd altijd verhuurd aan een bruidsmodezaak. Inmiddels heeft de eigenaar het voornemen om de bedrijfsruimte te verhuren aan de keten New York Pizza. Hiervoor is het nodig om de bedrijfsruimte aan te passen. Het gaat niet alleen om aanpassingen in het appartement zelf. Ook gaat het om aanpassingen van de entree, de buitengevel en het aanbrengen van afzuig- en afvoerkanalen.

Voor laatstgenoemde aanpassingen is toestemming nodig van de vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De vergadering verleent geen toestemming. Volgens de eigenaar van de “bedrijfsruimte” wordt de toestemming op onredelijke gronden onthouden. De eigenaar stapt dan ook naar de kantonrechter.

Belangen woningeigenaren

In de VvE zijn de woningeigenaren in de meerderheid. Uit de procedure blijkt dat deze eigenaren vooral bezwaren lijken te hebben tegen de komst van New York Pizza. De komst van het pizzabedrijf betekent namelijk dat de bedrijfsruimte zeven dagen per week zal zijn geopend tot 22.00 uur ’s avonds. De woningeigenaren vrezen overlast. Dit is de werkelijke reden om hun verzochte toestemming niet te verlenen.

De vraag is echter of de woningeigenaren wel het recht hebben om – op deze manier – de komst van het pizzabedrijf tegen te houden. Om dat te beoordelen is het in de eerste plaats van belang om te bekijken wat hierover in de splitsingsakte wordt vermeld.

Bestemmingsbepaling splitsingsakte

De splitsingsakte bepaalt de bestemming van de individuele appartementen en op welke manier de appartementen moeten worden gebruikt. De bestemming van de commerciële ruimte is in dit geval “bedrijfsruimte”. De eigenaar van deze ruimte is gehouden het appartement te gebruiken als “bedrijfsruimte”. Dit is een algemeen begrip dat in de splitsingsakte niet wordt beperkt. Evenmin worden daaraan nadere voorwaarden verbonden. Ook zijn in de splitsingsakte geen verbodsbepalingen opgenomen als het bijvoorbeeld gaat om horeca. Nu een pizzabedrijf kwalificeert als een bedrijf, is het toegestaan om in de “bedrijfsruimte” voortaan een New York Pizza te vestigen.

De kantonrechter overweegt dat de eigenaren er rekening mee hadden moeten houden dat in de “bedrijfsruimte” ook een heel ander soort bedrijf kon worden gevestigd dan een bruidsmodezaak. Voordat de eigenaren overgaan tot aankoop van hun appartement, kunnen zij de splitsingsakte doorlezen. Zij hadden daarin kunnen lezen dat de betreffende ruimte de bestemming “bedrijfsruimte” had en dat daarin dus andersoortige bedrijven zouden kunnen worden gevestigd dan de bruidsmodezaak die er op dat moment zat.

Hetzelfde geldt in feite ook voor de eigenaar van de “bedrijfsruimte”. Toen deze eigenaar het appartement kocht, mocht hij ervan uit gaan dat hij het appartement, met de bestemming bedrijfsruimte, bedrijfsmatig kon verhuren. Omdat in de splitsingsakte geen beperkingen waren vermeld, heeft hij erop mogen vertrouwen dat hij het appartement aan diverse bedrijven zou kunnen verhuren. Om die reden is de eigenaar ook bereid geweest om daarvoor een bepaalde koopprijs te betalen. Het belang van deze eigenaar bij naleving van de splitsingsakte gaat dus boven het belang van de woningeigenaren. De kantonrechter geeft de eigenaar van de “bedrijfsruimte” gelijk.

Vergunningen relevant?

Los van de hierboven beschreven privaatrechtelijke toestemming van de VvE, heeft de huurder van de “bedrijfsruimte” ook een aantal vergunningen nodig. Het gaat onder andere om een omgevingsvergunning en een exploitatievergunning. De gemeente beoordeelt of aan de voorwaarden voor een dergelijke vergunning is voldaan en of de vergunning kan worden verleend. De VvE en de woningeigenaren staan daar in principe buiten. Overigens zijn de VvE en de woningeigenaren wel aan te merken als belanghebbenden. Als zij het niet eens zijn met de verleende vergunning, dan kunnen zij daartegen dus bezwaar of beroep instellen.

Tips voor de praktijk

Een appartementseigenaar, of het nu gaat om woningen of bedrijfsruimten, doet er verstandig aan om van te voren in de splitsingsakte te bekijken wat de bestemming is van de relevante appartementen. Voor de eigenaar van de beoogde bedrijfsruimte is het van belang om te bekijken welke bedrijven hij mag exploiteren in de bedrijfsruimte en of daarvoor bepaalde beperkingen gelden. Voor de eigenaar die overweegt om een woonappartement te kopen dat bijvoorbeeld boven of naast een “bedrijfsappartement” is gelegen, geldt hetzelfde. Ook voor hem is het goed om zich vooraf af te vragen of het appartement ook door andersoortige bedrijven kan worden gebruikt.

Binnen de VvE is het van belang om in samenspraak met elkaar praktische leefregels op te stellen. Het huishoudelijk reglement is daarvoor bij uitstek geschikt. In overleg met elkaar kunnen nadere gebruiksregels worden opgesteld, bijvoorbeeld als het gaat om het zoveel mogelijk tegengaan van overlast.

De eigenaar van de bedrijfsruimte is op grond van de splitsingsakte verplicht om de regels die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement en vergaderbesluiten door te leggen aan de desbetreffende huurder. Het gaat om de zogenaamde gebruikersverklaring. Misverstanden hierover met de huurder wil je voorkomen. Daarom is het verstandig om hierover een specifieke bepaling op te nemen in de huurovereenkomst die met de huurder wordt gesloten. Op die manier wordt voorkomen dat de eigenaar in een vervelende spagaat terecht komt, waarbij hij ervoor moet zorgen dat de VvE-regels worden nageleefd, maar hij die regels niet kan afdwingen bij zijn huurder.

Bent u eigenaar van een bedrijfsruimte in de VvE en heeft u nadere vragen over uw rechtspositie? Of heeft u als VvE met deze problematiek te maken? Onze advocaat Kim Kroon kan u hierover nader adviseren.