Corona en huurkorting: hoe wordt tot nu toe in de rechtspraak geoordeeld?

Ruim een half jaar geleden is de intelligente lockdown afgekondigd als gevolg van de coronapandemie, met soms vergaande financiële gevolgen voor huurders van bedrijfsruimtes. Inmiddels nemen de besmettingen weer toe en wordt gesproken van een tweede golf. Reden om in dit blog aandacht te besteden aan de tot nu toe gewezen rechtspraak over huurkorting vanwege de pandemie. 

Huurders nemen vaak het standpunt in dat de pandemie niet, althans niet uitsluitend, voor hun rekening en risico dient te komen. De gehuurde bedrijfsruimte kan wellicht feitelijk wel beschikbaar worden gesteld door de verhuurder maar die bedrijfsruimte kan in bepaalde gevallen niet (of niet volledig) geëxploiteerd worden zoals het een huurder voor de pandemie voor ogen stond. Verhuurders daarentegen vallen met regelmaat terug op de afspraken die eerder in de huurovereenkomst zijn gemaakt. Ook zij hebben immers financiële verplichtingen en rekenen op de (maandelijkse) huurinkomsten. 

Onvoorziene omstandigheden

In de meeste huurovereenkomsten, in het bijzonder de contracten die op basis van ROZ zijn gesloten, is de mogelijkheid voor een huurder om een beroep te doen op huurprijsvermindering wegens een gebrek uitgesloten. Maar een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (ex artikel 6:258 BW) kan zo’n contractuele uitsluiting ‘overrulen’: indien wordt geoordeeld dat de coronapandemie in een specifieke huursituatie is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet van de huurder kan worden verlangd. De bepaling over onvoorziene omstandigheden is dwingendrechtelijk van aard en kan dus niet worden weg gecontracteerd. Als wordt vastgesteld dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is, moet vervolgens aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld op welke wijze de huurovereenkomst moet worden gewijzigd (oftewel: welke mate van huurkorting moet worden toegepast). 

Hoe wordt de hoogte van een huurkorting bepaald? 

Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid moet voor de vraag of dat ook moet leiden tot een huurkorting worden gekeken naar de omstandigheden van het geval. De coronapandemie kan in huurrelaties leiden tot een fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst, maar dat hoeft niet zo te zijn. Een aantal gezichtspunten zijn:

• de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen;  
• de aard en de ernst van de betrokken belangen (zoals bijvoorbeeld hoe groot het omzetverlies is).

Afhankelijk van de uitkomst van die beoordeling kan door de rechter worden bepaald dat het risico van het tegenvallende gebruik van de bedrijfsruimte over beide partijen moet worden verdeeld. Daarbij is ook relevant of sprake is van een gedwongen sluiting van overheidswege en of de huurder al vóór de coronapandemie betalingsproblemen had. 

Huurder moet financiële positie voldoende onderbouwen

Het oordeel dát sprake is van een onvoorziene omstandigheid leidt niet direct tot huurkorting: het is wel van belang dat de huurder voldoende inzicht geeft in zijn financiële situatie. Vitesse was daarin volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland niet geslaagd (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768). Vitesse had meer moeten doen dan enkel verwijzen naar de omzetcijfers. De coronapandemie kwalificeert volgens de rechtbank wel als een onvoorziene omstandigheid, maar in dit specifieke geval kon dat niet tot huurkorting leiden. 

Voor verhuurders ligt daarin een extra reden om kritisch te kijken naar de door de huurder toegezonden stukken ter onderbouwing van de stelling dat de betreffende huurder onvoldoende reserves zou hebben om de (volledige) huurprijs te betalen. Het moet immers voorkomen worden dat corona een gelegenheidsargument wordt. 

Rechtspraak geeft een wisselend beeld

In meerdere procedures is inmiddels geoordeeld dat de coronapandemie is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. In de kern komt het erop neer dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet het bestaan van dergelijke pandemie voor ogen hadden gehad (de coronapandemie is ‘onvoorzien’). Het is niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal (en internationaal niveau) het gebruik van bedrijfsruimtes voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. 

Met name Amsterdamse rechters lijken in het voordeel van huurders te beslissen door de pijn (het financieel nadeel) te verdelen over zowel huurder als verhuurder. Over de afgelopen maanden is diverse keren een huurkorting tot 50% toegekend vanwege een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronapandemie. 

Het is echter nog te vroeg om te kunnen vaststellen dat de coronapandemie altijd is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. De meeste uitspraken die tot nu toe zijn gewezen, betreffen uitspraken in kort geding. De toets die geldt in dergelijke spoedprocedures is een andere dan in de (vaak langdurige) bodemprocedure. 

Ook oordelen sommige rechters wezenlijk anders. Een opvallende uitspraak is in juni 2020 door de rechtbank Overijssel gewezen (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906). De huurder die het gehuurde horecapand in maart 2020 heeft moeten sluiten en daarom de huur tijdelijk heeft opgeschort, heeft volgens de rechtbank Overijssel geen recht op een huurkorting. De sluiting komt voor rekening van de huurder, omdat uit de toepasselijke algemene bepalingen van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst volgt dat ook een gedwongen sluiting voor risico van de huurder komt. De rechter doet de huurder wel nog een (beperkte) handreiking: partijen moeten zich altijd redelijkheid en billijk tegenover elkaar gedragen en de verhuurder heeft al eerder een gedeeltelijk betalingsuitstel aangeboden. De huurder zou op dat aanbod alsnog kunnen ingaan. In de uitspraak van de rechtbank Overijssel wordt niet gesproken over onvoorziene omstandigheden. Vermoedelijk ligt daarin een gemiste kans, gelet op de hiervoor aangehaalde rechtspraak. 

De rechtspraak is voortdurend in ontwikkeling. Zeker in het licht van de aangescherpte maatregelen is het de verwachting dat nog meer geprocedeerd zal worden over dit onderwerp. Tot nu toe is de rechtspraak wisselend en dat leidt voor zowel verhuurders als huurders tot onzekerheid. Maar dat kan mogelijk de komende maanden anders zijn, als een duidelijkere lijn in de rechtspraak zichtbaar wordt. Hoe dan ook, is het voor verhuurders en huurders belangrijk met elkaar in gesprek te blijven. Als ruimte is voor maatwerkafspraken, moet aandacht worden besteed aan het schriftelijk vastleggen daarvan.   

Vragen? Neem contact met op met onze sectie huurrecht! Wij houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten.