Corona huurkorting voor huurders bedrijfsruimten

Sinds het uitbreken van de coronapandemie is er veel discussie geweest over de vraag voor wiens risico de financiële gevolgen van sluiting van horeca- en winkelpanden moeten komen: de huurder of de verhuurder? En indien de huurder aanspraak kan maken op huurvermindering, hoe moet die huurvermindering dan worden berekend?

Zoals wij al eerder beschreven (zie onder meer de blog van 30 oktober 2020), gaf de rechtspraak tot nu toe geen eenduidig antwoord op deze vragen. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 24 december 2021 echter duidelijkheid gebracht en antwoord gegeven op de vraag of en op welke wijze huurders van bedrijfspanden in de zin van artikel 7:290 BW aanspraak kunnen maken op huurvermindering als gevolg van de coronacrisis.

Onvoorziene omstandigheden

Uit artikel 6:258 BW volgt dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van ‘onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten’.

De Hoge Raad komt in zijn uitspraak van 24 december jl. tot de conclusie dat er in principe sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW wanneer een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van corona-overheidsmaatregelen een 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. Daarbij is wel van belang dat het een huurovereenkomst betreft die is gesloten voor 15 maart 2020 (start coronapandemie),

Indien van het bovenstaande sprake is, kan de rechter op grond van artikel 6:258 BW de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit zal slechts anders zijn indien er concrete aanwijzingen zijn om aan te nemen dat van een onvoorziene omstandigheid géén sprake is geweest.

Berekening huurprijsvermindering: ‘de vastelastenmethode’

Volgens de Hoge Raad valt de onvoorziene omstandigheid over het algemeen noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. Het nadeel moet daarom in principe worden verdeeld over de huurder en de verhuurder, tenzij redelijkheid en billijkheid meebrengen dat van een dergelijke verdeling moet worden afgeweken.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd is, kan de huurprijsverlaging worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Met deze methode kan worden vastgesteld welk nadeel de huurder heeft geleden, door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering wordt berekend (de ‘lagere omzet’) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de ‘referentieomzet’). Dit nadeel wordt, voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (de ‘TVL’), gelijk verdeeld over de huurder en de verhuurder. De precieze stappen van deze methode en een rekenvoorbeeld zijn terug te vinden in rechtsoverweging 3.3.4. van de uitspraak van de Hoge Raad.

Is een coronasluiting ook een gebrek?

Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek is ‘een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Gebreken moeten in veel gevallen door de verhuurder worden verholpen en kunnen onder meer leiden tot schadevergoedingsverplichtingen of huurvermindering.

Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met artikel 7:204 BW niet bedoeld algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en gericht op beperkingen in de uitoefening van een bedrijf, aan te merken als een gebrek. Ook zou het niet de bedoeling zijn geweest dat de verhuurder de huurder van dergelijke beperkingen vrijwaart. De Hoge Raad komt dan ook tot de conclusie dat de verplichte sluiting van 7:290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie níet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op die grond kan dus geen huurvermindering worden gevorderd.

Tot slot

Met bovengenoemde uitspraak heeft de Hoge Raad een hoop meer duidelijkheid geschept over de vraag wanneer er een beroep op huurvermindering kan worden gedaan en hoe deze huurvermindering moet worden berekend. Daarbij blijft het van belang om in gedachten te houden dat de stellingen ten aanzien van het financieel nadeel altijd voldoende onderbouwd moeten zijn. Een beroep op huurvermindering als gevolg van een onvoorziene omstandigheid zal niet zomaar worden toegewezen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over huurkortingen als gevolg van de coronapandemie of andere huurgerelateerde vragen, neem dan gerust contact op met onze sectie huurrecht.