De aanwezigheid van drugs in een huurwoning

Niet zelden is de aanwezigheid van verdovende middelen in een huurwoning reden voor de verhuurder om een ontbindingsprocedure te entameren. Recent nog heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch zich in een tussenarrest gebogen over deze kwestie.

Na anonieme meldingen treft de politie in een woning van een huurder onder meer circa 4.000 joints met wiet en 258 gram hasjiesj aan. In totaal is 12,49 kilogram aan verdovende middelen gevonden. Volgens de huurder valt haar niets te verwijten, omdat zij geen wetenschap had van de aanwezigheid van de verdovende middelen. Het zou volgens haar gaan om een tijdelijk opslag door haar ex-partner (zonder haar medeweten) gedurende een periode dat zij bij haar zus verbleef.

In de algemene voorwaarden, behorende bij de huurovereenkomst, is onder meer een verbod opgenomen hennep te kweken en te verhandelen, evenals het verbod om bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen in het gehuurde. De verhuurder betrekt de huurder in rechte en vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vordering toe, omdat sprake is van een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding.

De zaak komt bij het hof terecht. Hoewel het hof nog geen eindarrest heeft gewezen, is in zijn tussenarrest het navolgende overwogen:

“ Indien, zoals (verhuurder) stelt, vanuit het gehuurde activiteiten hebben plaatsgevonden die samenhangen met de handel in softdrugs, en de feiten en omstandigheden zodanig zijn dat [appellante] daarvan op de hoogte was of behoorde te zijn, levert dat een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De belangen aan de zijde van [appelante] staan dan niet aan ontbinding in de weg. Indien daarentegen, zoals [appelante] stelt, de activiteiten alleen hebben plaatsgevonden in de periode van 18 tot 22 maart 2011 terwijl [appelante] daarvan wegens haar afwezigheid niet wist en geen concrete aanleiding had om aan te nemen dat [ex-partner van appellante] tijdens haar afwezigheid van een paar dagen dergelijke activiteiten in het gehuurde zou ontplooien, is geen sprake van een tekortkoming van [appelante] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.”

Het hof oordeelt dat in beginsel voldoende bewijs is geleverd dat (een deel) van het gehuurde is gebruikt voor bedrijfsmatige en ongeoorloofde activiteiten, welke activiteiten al plaatsvonden voordat de huurder bij haar zus verbleef en dat de huurder hiervan dan ook op de hoogte moet zijn geweest. De huurder krijgt de kans om tegenbewijs te leveren.

Het arrest illustreert wat mij betreft dat zelfs bij de aanwezigheid van een grote hoeveelheid drugs het niet vanzelfsprekend is dat de huurder uit de woning kan worden gezet. De tekortkoming dient de ontbinding te rechtvaardigen. Zo heeft de kantonrechter in Breda bijvoorbeeld geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van drugs (1 ons hasj en bijna 3 kilo amfetamine) in een huurwoning geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hiervoor dient volgens de kantonrechter sprake te zijn van bijkomende omstandigheden, zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting en/of overlast. Kortom, bij een ontbindingsprocedure zullen er ook bijkomende omstandigheden gesteld en bewezen moeten worden.