Mag u uw Amsterdamse woning nog wel verhuren via Airbnb?

17 mei 2018Appartementsrecht Door: Kim Kroon

Airbnb vakantieverhuur advocaat

Airbnb is hot topic, zeker nu Amsterdam verhuur wil aanscherpen. De kosten van een vakantie zijn snel terugverdiend als u uw woning kunt verhuren aan toeristen tijdens uw verblijf in het buitenland. Met welke regels heeft u als appartementseigenaar in Amsterdam te maken? We zetten ze nog even allemaal voor u op een rij.

1,7 miljoen overnachtingen

Een landelijk beleid op het gebied van vakantieverhuur is (nog) niet voorhanden. Gemeenten zijn zelf vrij om daarvoor regels op te stellen. Amsterdam heeft het meest te maken met vakantieverhuur met Airbnb als grootste platform. In 2016 werden maar liefst 1,7 miljoen overnachtingen geboekt in onze hoofdstad. Het aantal Airbnb-locaties verdubbelde in 2016 van 15.000 naar 32.000.

Helder Airbnb-beleid

Het verklaart de noodzaak voor de gemeente Amsterdam om een helder Airbnb-beleid te voeren. Het nieuwe stadsbestuur wil vakantieverhuur in toeristische buurten gaan verbieden. Andere gemeenten, zoals bijvoorbeeld Leiden, kiezen er vaak voor het beleid in de hoofdstad te volgen. De regels die in Amsterdam gelden, gelden dan dus ook in Leiden. Er zijn gemeenten die er een eigen beleid op na houden. Houd dit in de gaten en bij de gemeente waarin u woont goed na welke regels daar gelden.

Regels gemeente Amsterdam

De gemeente Amsterdam staat de zogenaamde vakantieverhuur van woningen toe. U heeft momenteel geen vergunning nodig als u de woning maximaal zestig dagen per jaar aan toeristen verhuurt. Let op, dit zal per 1 januari 2019 veranderen. Vanaf dat moment zal deze periode worden gehalveerd naar dertig dagen. De gemeente Amsterdam verwacht met deze verkorting de drukte in de stad te verminderen.

Verder stelt de gemeente Amsterdam een aantal voorwaarden aan de vakantieverhuur. Zo mag u uw woning aan maximaal vier personen tegelijk verhuren en moet u toeristen- en inkomstenbelasting betalen. Ook moet u ervoor zorgen dat er geen overlast zal zijn.

Meldplicht vakantieverhuur per 1 oktober 2017

Sinds vorig jaar 1 oktober is ook een meldplicht van kracht. Elke keer dat u uw woning wil verhuren, moet u dat vooraf melden bij de gemeente Amsterdam. Op deze manier wil de gemeente illegale vakantieverhuur en overlast tegengaan. Als u niet voldoet aan de meldplicht riskeert u als eigenaar een forse boete die kan oplopen tot wel 20.500 euro.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

Men gaat er veelal vanuit dat toestemming van de gemeente automatisch betekent dat de Vereniging van Eigenaren (Vv)E  ook instemt met vakantieverhuur. Dat is een veel gehoorde misvatting. Toestemming van de gemeente hoeft niet te betekenen dat de VvE ook instemt.
Een voorbeeld hiervan is te vinden in een uitspraakvan het Hof Amsterdam. Het ging om een appartementencomplex aan een boulevard in een populaire badplaats. Aan de boulevard lagen bovendien verschillende toeristische accommodaties.

Verhuur aan toeristen

In het appartementencomplex waren diverse eigenaren die hun appartement aan toeristen verhuurden. De gemeente stond verhuur toe. De huiseigenaren meenden dat de VvE dan ook toestemming zou geven. Maar dat was niet het geval. De zaak kwam voor de rechter. Het Gerechtshof verbood uiteindelijk op basis van de splitsingsakte van de VvE de toeristische verhuur.

Splitsingsakte is bepalend

De splitsingsakte is de juridische basis van de VvE. In deze akte wordt bepaald wat de rechten en verplichtingen zijn van de eigenaren en aan welke ‘spelregels’ zij zich moeten houden. Ook wordt in de splitsingsakte bepaald wat de bestemming is van de appartementen. Of toeristische verhuur in een appartementencomplex is toegestaan wordt bepaald door de splitsingsakte. De regelgeving van de gemeente is daarvoor niet van belang.

Pension- of kamerverhuurbedrijf

Splitsingsaktes zijn er in alle soorten en maten. Het komt voor dat in splitsingsaktes een specifieke verbodsbepaling is opgenomen waar het gaat om een pension- of kamerverhuurbedrijf. Uit jurisprudentie blijkt dat toeristische verhuur zoals Airbnb ook onder een dergelijk verbod te scharen is. Zo’n verbod is absoluut. Dat houdt in dat de vergadering geen toestemming kan geven voor toeristische verhuur. Dat kan alleen als de splitsingsakte wordt gewijzigd.

Appartement als woning

Maar niet alle VvE hebben in hun splitsingsakten hebben een dergelijk verbod opgenomen. In de standaard splitsingsaktes staat meestal alleen dat de eigenaren verplicht zijn om hun appartement als woning te gebruiken. Vakantieverhuur is dan in strijd met de woonbestemming. In dit geval kan de VvE-vergadering wel toestemming geven van deze bestemming af te wijken en vakantieverhuur alsnog toestaan.

Overlast Airbnb

De VvE is daartoe overigens niet verplicht. De leden moeten samen bepalen over ze verhuur aan toeristen toch toestaan. Een hoop verschillende omstandigheden speelt daarin mee. Van belang is onder andere of Airbnb overlast veroorzaakt, hoe vaak een eigenaar verhuurt (een paar keer per jaar is anders dan iedere week) en of de (opstal)verzekeraar ermee in kan stemmen.

Tot slot

De Airbnb-verhurende eigenaar moet er dus voor zorgen dat hij de regels van de gemeente naleeft. Los daarvan moeten eigenaren de regels van de splitsingsakte in acht nemen. Wees alert op specifieke verbodsbepalingen in de splitsingsakte, zoals een verbod op een pension- of kamerverhuurbedrijf. In dat geval kan de vergadering geen toestemming verlenen voor een gebruik dat afwijkt van de woonbestemming. Bij de meeste standaard splitsingsaktes kan de vergadering een dergelijke toestemming echter wel geven.

Hulp nodig? Neem contact op met advocaat Kim Kroon