Een tegenstemmende grooteigenaar

9 november 2012Advocaten Door: Van Till

Wat kunt u als lid van de VvE ondernemen tegen een VvE-lid die als grooteigenaar misbruik maakt van zijn positie? Vorige week heb ik in mijn blog al de mogelijkheid genoemd om een onredelijk besluit te vernietigen. In dit artikel bespreek ik een andere mogelijkheid om het ‘machtsmisbruik’ van een grooteigenaar tegen te gaan.

Stel u bent lid van een VvE met vier appartementen. Drie appartementen behoren tot het eigendom van een investeerder die de appartementen verhuurt. Het andere appartement behoort tot uw eigendom. De huurders hebben allen destijds (met toestemming van de vergadering van eigenaars) een schotelantenne geplaatst. Sinds kort wilt u ook een schotelantenne plaatsen. Op basis van de VvE-regels (het splitsingsreglement respectievelijk het huishoudelijk reglement) hebt u hiervoor toestemming nodig van de vergadering. Door toedoen van de investeerder (die drie van de vier stemmen heeft) wordt aan u geen toestemming verleend. Met de nodige frustratie verlaat u de vergadering. Wat kunt u doen?

De verhouding tussen de VvE-leden wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. In het voornoemde voorbeeld lijkt de investeerder zich onredelijk op te stellen. De wet biedt op grond van artikel 5:121 BW de mogelijkheid een vervangende machtiging te verzoeken bij de kantonrechter. De kantonrechter zal dan – kort gezegd – beoordelen of de investeerder een redelijke grond heeft zijn toestemming/medewerking te onthouden.

Schotelantennes zijn overigens vaker onderwerp van discussie geweest. Om een voorbeeld te noemen, een eigenaresse plaatst een schotelantenne. De VvE verzoekt haar (met een beroep op het splitsingsreglement en het huishoudelijke reglement) de schotelantenne te verwijderen. Dit resulteert in een verzoek van de eigenaresse bij de kantonrechter om een vervangende machtiging (en vernietiging van het besluit inhoudende het verbod tot het plaatsen van de schotelantenne), omdat de VvE weigert dit toe te laten. De eigenaresse beroept zich hierbij onder andere op artikel 10 EVRM. Dit artikel bepaalt onder meer dat een ieder recht heeft op de vrijheid om inlichtingen of denkbeelden te ontvangen. De kantonrechter maakt een belangenafweging. De belangen van de VvE bestaan onder meer uit het voorkomen van een ontsierend effect op de woonomgeving, schade aan de gezamenlijke gedeelten/ (eigendommen van) derden en het voorkomen van precedentwerking. Daartegenover staat het belang van de eigenaresse om buitenlandse zenders te ontvangen. De kantonrechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden van het geval het belang van de eigenaresse zwaarder weegt dan de VvE. Voor de belangenafweging verwijs ik u naar de uitspraak. De eigenaresse krijgt – onder een aantal voorwaarden – een vervangende machtiging.

Wat betreft de grooteigenaar; afhankelijk van de omstandigheden van het geval is het dus mogelijk om een vervangende machtiging te krijgen van de kantonrechter. (Zie ook mijn blog van vorige week over vernietiging van een besluit van de vergadering.) In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of het zinvol is de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken. Neem daarom contact met ons op.