Exploitatieplicht voor de huurder

In menige huurovereenkomst is een exploitatieplicht opgenomen, hetgeen betekent dat de huurder het gehuurde ook daadwerkelijk dient te gebruiken (conform de overeengekomen bestemming). Die verplichting wordt doorgaans gekoppeld aan een boete voor het geval de huurder die verplichting niet zou nakomen. Uiteraard zal een huurder normaal gesproken van het gehuurde gebruik willen maken. Dat is echter anders als sprake is van een verliesgevende exploitatie. In hoeverre kan de verhuurder de huurder dan alsnog aan die exploitatieverplichting houden? Die vraag is onlangs nog eens aan de rechtbank Overijssel voorgelegd.

Het geschil betrof een keten van kapsalons die één van haar vestigingen niet meer wenste te exploiteren. Weliswaar was zij bereid om aan haar huurbetalingsverplichting te blijven voldoen, maar ze wilde ontheven worden van haar exploitatieverplichting (met de daaraan gekoppelde boete). Zij heeft daartoe – kortweg – aangevoerd dat zij geconfronteerd werd met almaar toenemende verliezen die te wijten waren aan factoren waar zij geen invloed op had, zoals het aanzien en de leegstand van het winkelcentrum waarin de kapsalon gevestigd was.

De rechtbank heeft de vordering van de kapsalon afgewezen en daarbij geoordeeld dat een verliesgevende exploitatie onvoldoende grond vormt voor ontheffing van een exploitatieverplichting. Dat wordt pas anders als sprake zou zijn van zulke omstandigheden – die de huurder niet toegerekend kunnen worden en die op moment van totstandkoming van de overeenkomst onvoorzien waren – dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst jegens de huurder (in dit geval de keten van kapsalons) onredelijk is. Rechtspraak wijst uit dat dergelijke omstandigheden niet snel aangenomen worden.

De rechtbank heeft daarmee bevestigd dat tussentijdse ontheffing van de exploitatieplicht in beginsel niet mogelijk is.