Huur: 7:290-bedrijfsruimte (winkelruimte) vs. 7:230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte)

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kent verschillende soorten bedrijfsruimten: bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (kortweg: winkelruimte) en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kortweg: overige bedrijfsruimte). Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het van groot belang om te weten of sprake is van winkelruimte dan wel van overige bedrijfsruimte, nu voor beide soorten bedrijfsruimten andere wettelijke regels gelden.

In deze blog wordt uiteengezet wanneer sprake is van winkelruimte dan wel van overige bedrijfsruimte en wat voor gevolgen dat heeft.

Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW

Blijkens artikel 7:290 BW wordt onder ‘bedrijfsruimte’ verstaan:

1. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
2. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
3. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Een vrij omslachtige omschrijving, die kortgezegd inhoudt dat sprake moet zijn van een verhuurde ruimte, die voor publiek toegankelijk is en een verkooppunt heeft. Gedacht moet worden aan met name winkels, horeca en ambachten.

Kenmerkend voor de winkelruimten is dat deze plaats- of buurtgebonden zijn. De huurder van een dergelijke bedrijfsruimte geniet dan ook in belangrijke mate huurbescherming. De wetgever heeft niet gewild dat bijvoorbeeld de plaatselijke bakker al te gemakkelijk uit zijn pand kan worden gezet door beëindiging van de huurovereenkomst.

Mede daarom is een groot deel van de wettelijke regels met betrekking tot winkelruimten dwingendrechtelijk. Dat betekent dat partijen niet van deze regels mogen afwijken. Zelfs als partijen in de huurovereenkomst iets anders met elkaar hebben afgesproken, gelden de dwingendrechtelijke bepalingen uit de wet. Zo zal opzegging bijvoorbeeld altijd moeten plaatsvinden via een exploot of aangetekende brief en geldt daarbij een opzegtermijn van tenminste een jaar (art. 7:293 BW).

Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

De overige bedrijfsruimte is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De wet luidt als volgt:

Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.

Overige bedrijfsruimte is dus een restcategorie. Is geen sprake van woonruimte en ook niet van winkelruimte? Dan heb je met overige bedrijfsruimte te maken.

Te denken valt met name aan kantoorruimten, maar ook aan werkplaatsen, bioscopen, clubhuizen, garageboxen, pakhuizen of fabrieken. Kenmerkend voor dit soort bedrijfsruimten is dat de huurder weinig huurbescherming geniet en partijen veelal vrij zijn om met elkaar af te spreken wat ze willen. De huurder heeft echter wel altijd recht op de zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’, zoals beschreven in artikel 7:230a BW.

Opletten geblazen!

Van belang is dat niet de ‘stempel’ die het pand in de huurovereenkomst krijgt maakt of sprake is van winkelruimte dan wel van overige bedrijfsruimte. Een bedrijfsruimte kan in de huurovereenkomst een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden genoemd, maar als het pand blijkens de huurovereenkomst en de bedoelingen van partijen niet bestemd is voor gebruik dat aan de in dat artikel genoemde voorwaarden voldoet, zal toch sprake zijn van overige bedrijfsruimte.

Zo hadden partijen in een zaak die in 2017 speelde bij de Rechtbank Amsterdam een huurovereenkomst gesloten met de titel ‘kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, maar oordeelde de rechter dat desondanks sprake was van winkelruimte, nu de verhuurde ruimte bestemd was voor een ambachtsbedrijf (te weten een tandprothetische praktijk) met een voor publiek toegankelijk lokaal (de wachtruimte met baliefunctie, waar men zonder doorverwijzing terecht kon) voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten (van de tandprotheticus).

De vraag of sprake is van winkelruimte dan wel van overige bedrijfsruimte is van belang voor onder meer de in acht te nemen opzeggingstermijn, de gronden waarop de huurovereenkomst kan worden opgezegd en de mate waarin in de huurovereenkomst van de wettelijke regels mag worden afgeweken. In bovengenoemde zaak bij de Rechtbank Amsterdam was de opzegging door de verhuurder dan ook niet geldig, nu deze slechts een opzegtermijn van drie maanden in acht had genomen, hoewel de wettelijke opzegtermijn bij winkelruimten een jaar bedraagt.

Heeft u nog vragen over dit onderwerp? Neem contact op met Sylvie Adriaanse.