Huurbeding in hypotheekakte

De huurder van woonruimte wordt door de wetgever in verregaande mate beschermd. Zo is het in de praktijk vaak lastig voor de verhuurder om de huurovereenkomst met de huurder te beeindigen en dient ook de huurprijs te voldoen aan de (dwingendrechtelijke) eisen die de wet daaraan stelt. Evenmin kan verkoop van de woning aan de huurder worden tegengeworpen (“koop breekt geen huur”, zie artikel 7:226 BW). De nieuwe eigenaar zal de zittende huurder moeten dulden. Het huurbeding van artikel 3:264 BW vormt hierop een uitzondering.

Het huurbeding houdt in dat de hypotheekgever (de eigenaar) de woning niet zonder toestemming van de hypotheekhouder (meestal de bank) mag verhuren. Verhuur zal over het algemeen een waardedrukkend effect hebben op de woning. Indien de hypotheekgever desalniettemin –dus zonder de benodigde toestemming- over gaat tot verhuur, dan hoeft de hypotheekhouder de huurovereenkomst niet tegen zich te laten gelden. De huurovereenkomst met de huurder zal in dat geval worden beëindigd. Met andere woorden: de belangen van de hypotheekhouder prevaleren boven de belangen van de huurder. Nu het huurbeding wordt vermeld in de hypotheekakte en deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers, is deze voor derden (dus ook de potentiele huurders) kenbaar. Het doet er niet toe of de openbare registers ook daadwerkelijk door huurders worden geraadpleegd, waar het om gaat is dat zij deze mogelijkheid formeel gezien wel hebben.

De hypotheekhouder kan het huurbeding pas inroepen nadat daartoe door de voorzieningenrechter verlof is verleend. Het verlof wordt verleend indien (kort gezegd) de hypotheekhouder aantoont dat instandhouding van de huurovereenkomst ertoe zal leiden dat onvoldoende opbrengst wordt gegenereerd om de hypotheekschuld te voldoen. Indien het verlof wordt verleend, stelt de voorzieningenrechter tevens een termijn vast waarbinnen geen ontruiming van het gehuurde kan plaatsvinden. Deze termijn bedraagt maximaal een jaar.

Naast de hypotheekhouder is tevens de veilingkoper bevoegd om zich te beroepen op het huurbeding. Recentelijk heeft ook een VvE geprobeerd een beroep te doen op het huurbeding van artikel 3:264 BW, waarbij door de VvE werd gesteld dat zij toestemming had gekregen van de hypotheekhouder (de bank) om zich daarop namens de bank te beroepen (uitspraak Rechtbank Arnhem d.d. 5 juli 2012). De voorzieningenrechter wijst dit verzoek echter af en oordeelt dat de wet geen aanknopingspunten biedt aan anderen –naast de hypotheekhouder en veilingkoper- om een beroep te doen op het huurbeding.

Ook staat vast dat het huurbeding alleen kan worden ingeroepen in geval sprake is van een hypotheekrecht. Op 25 oktober 2011 heeft het Hof Amsterdam (JOR 2012/129) bepaald dat geen beroep op het huurbeding ex artikel 3:264 BW kan worden gedaan indien het een pandrecht betreft. In de situatie waarover het Hof had te oordelen ging het om een lidmaatschapsrecht van een flatcoöperatie. Dit lidmaatschapsrecht was verpand en niet verhypothekeerd. In de desbetreffende pandakte was een huurbeding opgenomen dat door de pandgever (de eigenaar) werd overtreden. De bank beroept zich op het huurbeding en verzoekt het Hof artikel 3:264 BW analoog toe te passen. Dit verzoek wordt door het Hof afgewezen.