Huurbeding in pandakte: Mag dat?

De bank heeft bij het verstrekken van een hypothecaire lening de wettelijke bevoegdheid een huurbeding op te nemen in de hypotheekakte. Hierdoor kan de koper van een woning de gekochte woning niet zonder toestemming van de bank verhuren. Dit huurbeding kan – mits aan de wettelijke voorwaarden is voldaan – bij executie van de woning door de bank worden ingeroepen tegen de potentiële huurder. In het verlengde van het voorgaande kan de vraag gesteld worden of een dergelijk beding, dat is opgenomen in een pandakte, kan worden ingeroepen tegen een potentiële huurder.

De voornoemde vraag is relevant voor de financiering van een lidmaatschap in een flatcoöperatie. Een flatcoöperatie is een oude en niet meer veel voorkomende rechtsfiguur, waarbij het gebouw (de gehele flat) eigendom is van de coöperatie. Aan de leden van de coöperatie komt het recht tot de bewoning van een privégedeelte en tot het gebruik van gemeenschappelijke ruimten toe.

Bij de financiering van de koop van een lidmaatschap wordt vaak een ingewikkelde financieringsconstructie toegepast. Een onderdeel van deze constructie – welke ik voor het overige niet zal bespreken – is het verpanden van dit lidmaatschapsrecht aan de bank. In de pandakte wordt dan een huurbeding opgenomen.

In tegenstelling tot het huurbeding in de hypotheekakte, bevat de wet geen bevoegdheid om een huurbeding in de pandakte op te nemen. Uit een recente uitspraak van de Hoge Raad kan worden opgemaakt dat een huurbeding in de pandakte niet ingeroepen kan worden tegen de potentiële huurders. De gedachte hierbij is dat de potentiële huurder voor de kenbaarheid met het huurbeding afhankelijk is van de informatieverstrekking door de verhuurder.

Bij een huurbeding in de hypotheekakte geldt dat de potentiële huurder – onafhankelijk van de verhuurder – kan achterhalen in hoeverre het verhuren van de woning is toegestaan. De combinatie van de verplichting het huurbeding in de hypotheekakte op te nemen met het voorschrift dat het hypotheekrecht wordt gevestigd door inschrijving van de akte in de openbare registers, waarborgt dat de huurder zelf kan nagaan in hoeverre de woning mag worden verhuurd. Aangezien de potentiële huurder deze wettelijke waarborg niet heeft bij een huurbeding in een pandakte, is de potentiële huurder voor de bekendheid met dit beding dus afhankelijk van de verhuurder.

Kort en goed: het is voor banken niet mogelijk om een huurbeding uit een pandakte in te roepen tegen potentiële huurders.