Koop woning en conformiteits vereiste

Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit betekent dat de zaak die eigenschappen bezit die de koper -mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan- had mogen verwachten (artikel 7:17 leden 1 en 2 BW). Het hiervoor beschreven conformiteitsvereiste geldt ook voor woningen. In dat kader is een recente uitspraak van het Hof Amsterdam d.d. 11 september 2012 interessant.

In deze zaak hadden kopers een voormalige huurwoning gekocht van een verkoper die de woning niet zelf had bewoond. In de koopovereenkomst was een ouderdomsclausule opgenomen, aangezien het ging om een woning die in 1927 was gebouwd. In deze  clausule was (kort gezegd) opgenomen dat de koper bekend was met de ouderdom van de woning en dat eventuele gebreken die daarvan het gevolg waren voor risico van de koper zouden komen, tenzij de verkoper de desbetreffende kwaliteit zou hebben  gegarandeerd. Ook een niet-zelfbewoningsclausule maakte onderdeel uit van de koopovereenkomst. De verkoper verklaarde daarin dat hij de woning niet zelf had  gebruikt en dat hij de koper daardoor niet kon informeren over eventele gebreken aan de woning. Mochten dergelijke gebreken aan het licht komen dan zouden deze voor risico van de koper komen, zo werd contractueel bepaald. Dit risico werd echter verdisconteerd in een (lagere) koopprijs.

Bijkomend aspect in deze zaak was het feit dat de woning onlangs was gerenoveerd. In de verkoopbrochure die voorafgaand aan de koop aan de kopers ter beschikking werd  gesteld werd vermeld dat de woning van binnen in nieuwbouwstaat verkeerde en dat deze uitstekend zou zijn onderhouden. Verder werd gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopcontract, waarin partijen in artikel 5.3 overeenkwamen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zouden zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

Nadat het woonhuis werd geleverd aan de kopers, constateerden zij ernstige gebreken aan de elektrische installatie. De herstelkosten bedroegen ongeveer EUR 18.000. De kopers stelden dat de verkoper hiervoor aansprakelijk was omdat de woning niet voldeed aan het conformiteitsvereiste. Het Hof diende te beoordelen of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordde en (daarmee) welke waarde diende te worden toegekend aan de ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules, alsmede de verstrekte verkoopbrochure en artikel 5.3 van het koopcontract.

Het Hof overweegt allereerst dat zowel de ouderdoms- als de niet-zelfbewoningsclausule aan het (standaard) contract zijn toegevoegd. Het Hof leidt daaruit af dat deze clausules expliciet ten behoeve van deze verkooptransactie zijn bedongen. Bovendien zijn deze clausules –naast de koopovereenkomst- ook opgenomen in de verkoopbrochure en leveringsakte. Verder overweegt het Hof dat de renovatie noch in de koopovereenkomst noch in de leveringsakte is opgenomen. Dit wordt uitsluitend in de verkoopbrochure vermeld. Dit alles leidt ertoe dat de verkoper gered wordt door de ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules. De herstelkosten kunnen niet voor haar rekening komen, nu deze volgens het Hof tot het risico van de koper behoorden.

Dit lijkt mij een juiste uitkomst, temeer daar partijen dit risico expliciet hebben verdisconteerd in de (lagere) koopprijs. Verder had het voor de kopers de moeite waard kunnen zijn een bouwkundige inspectie aan de woning te laten uitvoeren voorafgaand aan de koop. Op die manier zouden de gebreken –naar alle waarschijnlijkheid- voorafgaand aan de koop aan het licht zijn gekomen en had op basis daarvan verder kunnen worden onderhandeld.