Mag een huurder de betaling van de huur ‘zomaar’ opschorten?

De meeste verhuurders hebben het weleens meegemaakt: een huurder die de betaling van de huurprijs (gedeeltelijk) opschort. De huurder zal hier meestal toe overgaan wegens gebreken aan het gehuurde die naar de mening van de huurder niet of niet voldoende door de verhuurder worden verholpen. Uiteraard kunnen hier ook andere redenen aan ten grondslag liggen. Mag een huurder de betaling van de huurprijs eigenlijk  ‘zomaar’ opschorten?

Het antwoord op deze vraag is nee. De huurder mag niet ‘zomaar’ de betaling van de huurprijs (gedeeltelijk) opschorten. Opschorting is een pressiemiddel: het wettelijke equivalent van het principe “eerlijk oversteken”. Ik voldoe pas aan mijn verplichting onder de overeenkomst (betalen) wanneer jij aan de jouwe (verschaffen van huurgenot) hebt voldaan.

De huurder mag dit pressiemiddel pas gebruiken indien het opschorten van de betaling in voldoende nauw verband staat met de verbintenis die de verhuurder niet nakomt. Wanneer de verhuurder een verbintenis niet nakomt die niets te maken heeft met de huurovereenkomst (de verhuurder heeft bijvoorbeeld met de huurder afgesproken om te ondersteunen bij de aankoop van een caravan) is opschorting dus niet geoorloofd.

Daarnaast moet de tekortkoming van de verhuurder de opschorting rechtvaardigen. Dit betekent dat, indien de huurder de betaling opschort wegens gebreken aan het gehuurde, de gebreken voldoende ernstig moeten zijn en dat de huurder daardoor ernstig in zijn huurgenot wordt geschaad. Wanneer het slechts gaat om een kapotte deurklink zal een opschorting in de regel dus niet gerechtvaardigd zijn.

En last but not least is het gebruikelijk bij huurovereenkomsten dat de huurder de verhuurder op de hoogte stelt van de opschorting en de reden waarom hij daartoe overgaat. De verhuurder moet immers wel de mogelijkheid krijgen om zijn tekortkoming op te heffen.

Uit een uitspraak van de het Hof Leeuwarden uit 2010 blijkt dat opschorting van betaling van de volledige huurprijs zelden tot nooit gerechtvaardigd is. In de praktijk komt het dan ook meer voor dat er door de huurder meestal een gedeelte van de huurprijs niet wordt betaald.

Risico’s

Het (gedeeltelijk) opschorten van de huur is voor de huurder niet geheel zonder risico’s. Wanneer de huurder namelijk niet het recht tot het opschorten van de huurbetaling had, pleegt hij wanprestatie. Op deze grond kan de verhuurder bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen. Een huurachterstand van drie maanden kan hiervoor al voldoende zijn. De huurder dient dan ook niet te gemakkelijk tot opschorting over te gaan ander schiet hij zijn doel voorbij en loopt hij het risico het gehuurde te verliezen.