Nietige en vernietigbare besluiten

Besluiten van de algemene vergadering van eigenaars aanvechtbaar?

Bij ons op kantoor krijgen we regelmatig de vraag of een besluit van de vergadering van eigenaars (als orgaan van de vereniging van eigenaars) aan te vechten is. Dit zal afhangen van de inhoud van het besluit en/of van de wijze waarop dit besluit tot stand is gekomen. 

Allereerst kan sprake zijn van een nietig besluit, omdat het besluit bijvoorbeeld in strijd is met de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en/of de statuten. Denkt u bijvoorbeeld aan de vergadering waarin met volstrekte meerderheid wordt besloten dat een appartementseigenaar € 2.000,= moet betalen aan het onderhoud van de lift, terwijl hij op grond van de splitsingsakte (c.q. het splitsingreglement) € 1.000,= hoort te betalen.

Als uitgangspunt geldt dat u een nietig besluit in beginsel niet hoeft aan te vechten, omdat een nietig besluit ongeldig is. In het verlengde van voornoemd voorbeeld brengt dit met zich mee dat de appartementseigenaar slechts € 1.000,= hoeft te betalen (overeenkomstig de splitsingsakte c.q. het splitsingsreglement). Hij is in beginsel dus geen € 2.000,= verschuldigd.

Daarnaast kan een besluit vernietigbaar zijn, omdat (i) het in strijd is met een wettelijke of statutaire bepaling die de totstandkoming van besluiten regelt, (ii) het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of (iii) het strijdig is met het huishoudelijke reglement. Van een vernietigbaar besluit is bijvoorbeeld sprake ingeval het besluit is genomen tijdens een vergadering die bij elkaar is geroepen zonder dat de in het splitsingsreglement genoemde oproepingstermijn in acht is genomen (bijvoorbeeld de termijn van 15 dagen als genoemd in artikel 33 lid 8 Modelreglement 1992 of artikel 45 lid 8 Modelreglement 2006).

Wees echter gewaarschuwd; voor een vernietiging van een besluit dient u wel een gerechtelijke procedure te initiëren middels een vernietigingsverzoek bij de kantonrechter, en wel binnen een maand na de dag waarop u van het besluit kennis hebt genomen of kennis kon nemen. Mocht deze procedure niet tijdig worden geïnitieerd, dan kan het besluit niet meer worden vernietigd.

Het is dus belangrijk om tijdig de juiste actie te ondernemen. In de praktijk kan het lastig zijn om vast te stellen of sprake is van een nietig of vernietigbaar besluit. Neem daarom tijdig contact op met Van Till Advocaten om u hierin te laten adviseren.