Ontruimingsbescherming voor de huurder

Het is van belang een onderscheid te maken tussen huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, nu op beide soorten bedrijfsruimte andere wettelijke regels van toepassing zijn. Zie over dit onderscheid mijn eerdere blog. Een belangrijk verschil is dat de huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (‘overige bedrijfsruimte’) ontruimingsbescherming geniet. In deze blog wordt toegelicht wat die ontruimingsbescherming inhoudt.

Gedurende twee maanden geen ontruiming

Op grond van artikel 7:230a BW kan de huurder van overige bedrijfsruimte gedurende twee maanden nadat de huurovereenkomst is beëindigd, niet tot ontruiming worden gedwongen. Dat betekent dat de huurder dus zelfs nadat de huurovereenkomst officieel is beëindigd nog twee maanden met al zijn spullen in het gehuurde mag blijven zitten.

Belangrijk is wel dat de verhuurder de ontruiming aangezegd moet hebben, anders gaat de twee-maanden-termijn niet lopen. Als verhuurder doe je er dus verstandig aan tegelijk met de opzegging van de huurovereenkomst te benoemen dat het pand op dezelfde datum ontruimd dient te worden. Het is overigens niet mogelijk de ontruiming aan te zeggen tegen een tijdstip gelegen vóór het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt.

Verlenging door de rechter

De huurder heeft na de datum waarop de ontruiming door de verhuurder is aangezegd, twee maanden de tijd om bij de rechter een verzoek te doen tot verlenging van de termijn waarbinnen hij het gehuurde moet ontruimen. Op die manier kan hij bewerkstelligen dat hij nog langer dan twee maanden extra in het gehuurde kan blijven zitten.

Of de rechter dit verzoek zal toewijzen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Er wordt een afweging gemaakt tussen de belangen van de huurder om in het pand te kunnen blijven zitten, en de belangen van de verhuurder bij ontruiming van zijn pand. Belangen die hierbij een rol kunnen spelen zijn de vraag of de huurder netjes aan zijn (betalings)verplichtingen heeft voldaan, of hij overlast veroorzaakt, wat de plannen van de verhuurder met de bedrijfsruimte zijn en of er voor de huurder vergelijkbare bedrijfsruimte beschikbaar is.

Zo oordeelde de Rechtbank Limburg in een zaak van mei 2018 bijvoorbeeld dat de belangen van een kinderdagverblijf om in het pand te blijven zwaarder wogen dan die van de verhuurder bij ontruiming van het pand, nu vaststond dat het kinderdagverblijf bij ontruiming haar activiteiten zou moeten staken met grote consequenties voor ouders, kinderen en personeelsleden. Verhuurder had geen belang dat dit overtrof. In een zaak van maart 2018 oordeelde de Rechtbank Rotterdam juist tegenovergesteld. Huurder had in dit geval al enige tijd de huur niet betaald, was sinds de opzegging niet aantoonbaar op zoek gegaan naar een ander pand en had haar onderhuurster niet op de hoogste gesteld van de opzegging van de huurovereenkomst en aanzegging van de ontruiming. Een aanbod om het pand te kopen had zij bovendien zonder enig nader onderzoek afgewezen. Daartegenover stond het zwaarwegende belang van de verhuurder tot snelle verkoop van het pand, in het kader van zijn pensioenvoorziening. De verzochte verlenging van de ontruimingstermijn werd dan ook afgewezen.

De rechter kan de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden in eerste instantie verlengen tot maximaal een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Vervolgens kan de termijn nog twee keer met een jaar worden verlengd.

Rechten en plichten van de huurder

Gedurende de periode dat de huurder ontruimingsbescherming geniet, is de huurovereenkomst beëindigd. De huurder is dus geen huur meer verschuldigd. Hij moet echter wel een zogenaamde gebruiksvergoeding betalen voor het gebruik van het pand. Als huurder en verhuurder het over de hoogte van deze vergoeding niet eens worden, kan de rechter de hoogte hiervan vaststellen. Daarnaast blijven de overige rechten en plichten zoals die op grond van de huurovereenkomst golden gewoon gelden.

Géén recht op ontruimingsbescherming

Tot slot is van belang dat een huurder zijn recht op ontruimingsbescherming ook kan verspelen. Een huurder die zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd of is veroordeeld tot ontruiming omdat hij zijn verplichtingen als huurder niet is nagekomen, zal geen beroep kunnen doen op ontruimingsbescherming. Als verhuurder is het dus slim om te proberen de huurder schriftelijk met beëindiging van de huurovereenkomst te laten instemmen.

Heeft u nog vragen over dit onderwerp? Neem contact op met Sylvie Adriaanse.