Opzegging huurovereenkomst op basis van 7:228BW: kan dat altijd?

Huurovereenkomsten die betrekking hebben op een woning of een winkel, kunnen slechts worden opgezegd indien wordt voldaan aan de wettelijke, specifieke (strenge) eisen die daarvoor gelden. Echter, heeft de huurovereenkomst geen betrekking op woon- of winkelruimte, dan is in beginsel artikel 7:228 BW van toepassing. Dit artikel bepaalt ondermeer dat een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan of verlengd, eindigt door opzegging. In de praktijk rijst dikwijls vraag of een dergelijke opzegging te allen tijde kan worden gedaan?

Het Hof Arnhem-Leeuwarden had onlangs te oordelen over een dergelijke kwestie. In deze zaak huurden diverse huurders sinds enige tijd  onbebouwde stukken grond van (de rechtsvoorganger van) de huidige verhuurder. De huurder in kwestie was tevens eigenaar van het chalet dat op het gehuurde stuk grond was gebouwd. In de procedure kwam vast te staan dat op deze huurovereenkomst slechts de algemene huurrechtelijke bepalingen van toepassing waren, te weten de artikelen 7:201-231 (exclusief 230A).

Bij brief van 18 april 2007 zegt de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder op per 1 augustus 2007. Het Hof heeft te oordelen of deze opzegging –in de gegeven omstandigheden- stand kan houden.

Het Hof overweegt dat de verhuurder bij haar beslissing om de grond te kopen en de bepaling van de koopsom, ook rekening had moeten houden met de langdurige praktijk van permanente bewoning van de grond door huurders en hun (mogelijke) aanspraken op bescherming van woongenot. Het Hof stelt vast dat het belang van de verhuurder bij opzegging uitsluitend is gelegen in het feit dat zij de grond profijtelijker kan benutten door aldaar nieuwe recreatiewoningen of woningen te realiseren. Voorts heeft de verhuurder onvoldoende onderbouwd waarom handhaving van de huidige huurovereenkomsten niet rendabel voor haar zou zijn. Het belang van de verhuurder bij opzegging weegt onder die omstandigheden minder zwaar dan het belang van de huurder bij bewoning.

Alhoewel vast staat dat de huurbeschermingsbepalingen met betrekking tot woonruimte niet van toepassing zijn (rechtstreeks noch analoog), wordt daar door het Hof toch zijdelings naar gekeken. Het Hof constateert dat de beperkte opzegmogelijkheden van artikel 7:274 BW de verhuurder in dit geval geen opzeggingsbevoegdheid zou verschaffen. Die omstandigheid is volgens het Hof wel een argument om te oordelen dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid (die de overeenkomst mede beheersen) de opzegging door de verhuurder in de gegeven omstandigheden niet toestaan. De opzegging is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, gelet op de (uitsluitend) financiele en speculatieve belangen van de verhuurder enerzijds en het woonbelang van de huurders anderzijds.

De opzeggingsmogelijkheid van artikel 7:228 BW is in de praktijk dan ook niet zo ruim als deze op het eerste gezicht lijkt. De opzegging zal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar moeten zijn, waarbij de omstandigheden van het geval een cruciale rol zullen spelen.