Rechtspositie huurder onbebouwde onroerende zaak

De huurders van woonruimte (artikel 7:232 e.v.) en middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 e.v.) genieten wettelijke bescherming, onder andere op het gebied van huurprijswetgeving en huurbeëindiging. De huurder van de zgn. overige bedrijfsruimte (artikel 7:230A) geniet weliswaar minder bescherming, maar kan nog altijd een beroep doen op ontruimingsbescherming. De huurder van een onbebouwde onroerende zaak wordt echter niet beschermd. Dit wordt bevestigd door een tweetal arresten die onlangs door de Hoge Raad zijn gewezen.

In de betreffende arresten ging het om huurovereenkomsten waarin een onbebouwd terrein aan de huurders werd verhuurd. In de ene zaak ging het om terrein waarop bij aanvang van de huurovereenkomst al een tankstation aanwezig was dat de huurder van de vorige huurder had gekocht. Naast de huursom betaalde de huurder tevens een exploitatievergoeding voor het hebben en exploiteren van het tankstation. In geval een onbebouwd terrein aan de huurder wordt verhuurd met de bedoeling/verplichting dat daarop een bebouwing door de huurder zal worden opgericht bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, dan brengt dat volgens de Hoge Raad niet met zich mee dat daardoor de beschermende bepalingen van de middenstandsbedrijfsruimte op de huurovereenkomst toepasselijk zijn. De omstandigheid dat het tankstation al op het terrein aanwezig was tijdens het sluiten van de huurovereenkomst, brengt daar geen verandering in. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat het tankstation door natrekking eigendom wordt van de verhuurder (als grondeigenaar, artikel 5:20 BW). Ook de exploitatievergoeding die door de huurder (bovenop de huursom moest worden betaald) doet daaraan niet af. Die omstandigheid is volgens de Hoge Raad niet van invloed op het object dat in

gebruik is gegeven.

In de andere zaak ging het om een vergelijkbare situatie. Door de vorige huurder van het perceel zijn twee benzinestations opgericht, voordat de huurovereenkomst tussen de huidige huurder en verhuurder werd gesloten. Slechts het perceel grond was het object van deze laatste overeenkomst. Vervolgens overweegt de Hoge Raad ook in deze zaak dat het gaat om een huurovereenkomst ten aanzien van een onbebouwde onroerende zaak, de benzinestations vallen niet onder de reikwijdte van de huurovereenkomst. Verder zijn er volgens de Hoge Raad ook onvoldoende aanwijzingen dat de bedoeling van partijen na het sluiten van de huurovereenkomst is gewijzigd, in zoverre dat het de bedoeling zou zijn om de benzinestations alsnog onderdeel te laten uitmaken van de huurovereenkomst.

Vast staat dat een benzinestation op zichzelf kwalificeert als middenstandsbedrijfsruimte waarop de (beschermende) bepalingen van artikel 7:290 e.v. van toepassing zijn. Het gaat immers om een plaatsgebonden exploitatie van een middenstandsbedrijf. Indien het object van de huurovereenkomsten in kwestie het benzinestation zou zijn geweest, dan zou de huurder worden beschermd door voornoemde wettelijke beschermingsbepalingen. Nu de objecten van de huurovereenkomsten slechts percelen grond betroffen, ontbeerden de huurders deze bescherming, terwijl zij daarvoor op basis van de feitelijke situatie wel in aanmerking zouden (moeten kunnen) komen.

Het is dus van belang om op voorhand goed na te denken over het object van de huurovereenkomst. Voor verhuurders kan het juist voordelig zijn om uitsluitend het (onderliggende) perceel te verhuren, terwijl het voor huurders voordelig(er) kan zijn om de op het perceel aanwezige opstallen te huren.