Splitsingstekening prevaleert niet boven splitsingsakte?

De precieze omvang van de individuele appartementsrechten wordt beschreven in de splitsingsakte en –tekening. Tot nog toe werd aangenomen dat de splitsingstekening prevaleert boven de splitsingsakte in het geval van strijdigheid tussen deze twee stukken (zie o.a. Pres. Rb. Zutphen 14 februari 1985, KG 1985, 69). In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam dat eerder dit jaar is gewezen lijkt dit niet (langer) het geval te zijn.

In deze zaak had het Hof Amsterdam ondermeer te oordelen over (buiten)ruimten die onderdeel uitmaakten van het appartementengebouw met bijbehorende grond. Een aantal eigenaars was van mening dat deze ruimten op grond van de splitsingsstukken als gemeenschappelijk kwalificeerden, terwijl deze ruimten volgens andere eigenaars onderdeel uitmaakten van de individuele appartementsrechten. Het Hof stelt vast dat de beschrijving in de splitsingsakte duidt op gemeenschappelijke ruimten. Echter, uit de splitsingstekening valt te herleiden dat deze ruimten juist onderdeel uitmaken van de individuele ruimten. Aldus bezien zijn de splitsingsakte en –tekening dus niet in overeenstemming met elkaar.

Anders dan tot nog toe werd aangenomen, laat het Hof de splitsingstekening in dit geval niet prevaleren. Volgens het Hof moet bij de uitleg van de splitsingsstukken acht worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de verschillende interpretaties van de tekst en de tekening. Bij de vaststelling van die aannemelijkheid is de opzet en indeling van het appartementengebouw van belang, ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken. Andere stukken dan de splitsingsstukken dienen daarbij volgens het Hof te hulp te worden geroepen. Deze stukken dienen voor derden voldoende toegankelijk te zijn en daarvan dient in voldoende mate voor de hand te liggen dat derden deze stukken dienen te raadplegen.

Vervolgens betrekt het Hof de ontwerptekeningen van de architect in zijn oordeel, alsmede een kopie van de destijds ingediende bouwaanvraag en bouwvergunning. Het is op grond van deze stukken dat het Hof tot het oordeel komt dat de (uitleg van de) tekst van de splitsingsakte de doorslag geeft en de desbetreffende ruimten als individueel kwalificeren.

Inmiddels is cassatie tegen deze uitspraak ingesteld en het zal de vraag zijn of dit arrest alsdan in stand zal blijven. Betoogd kan namelijk worden dat geen “externe stukken” kunnen worden geraadpleegd bij de uitleg van de splitsingsakte en/of –tekening. Het zijn de splitsingsakte en –tekening die zijn ingeschreven in de openbare registers. Derden moeten kunnen afgaan op de juistheid en volledigheid van deze stukken bij het raadplegen van deze registers, zonder daarbij andere stukken te moeten raadplegen. Verder kan worden betoogd dat de splitsingstekening dient te prevaleren in geval van tegenstrijdigheid tussen akte en –tekening. Niet alleen op basis van de huidige literatuur en jurisprudentie, maar ook vanwege het feit dat een splitsingstekening vaak “op maat” is gemaakt en de splitsingsakte in veel gevallen standaard-bepalingen bevat. De cassatieuitspraak wordt in de loop van volgend jaar verwacht.