Vernietiging van voor de huurder nadelige bepalingen

Artikel 290 en verder van boek 7 BW heeft betrekking op de huur van bedrijfsruimte. Veel van die bepalingen dienen ter bescherming van de huurder. In het licht daarvan is in artikel 7:291 lid 1 BW opgenomen dat niet ten nadele van de huurder van die bepalingen kan worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt, is die voor de huurder nadelige afwijking vernietigbaar. De bescherming van de huurder lijkt daarmee gewaarborgd te zijn. Die bescherming is echter niet onbeperkt. De periode waarbinnen een huurder een beroep op vernietiging kan doen is namelijk niet oneindig lang. Als gevolg hiervan zag Gulf zich onlangs geconfronteerd met een voor haar nadelige van de wettelijke bepalingen afwijkende, maar niettemin geldige contractsbepaling. Ik zal het betreffende arrest van de Hoge Raad kort toelichten.

Voor een periode van 10 jaar had Gulf van Stern (op basis van een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW) een tankstation gehuurd. De jaarlijkse huursom bedroeg bijna €200.000,–. In die overeenkomst was onder meer opgenomen dat Gulf de mogelijkheid had om de huur – onder gelijke condities – met nog eens 10 jaar te verlengen. Verder had zij een voorkeursrecht om de huurovereenkomst ook na die 20 jaar nog voort te zetten, in welk geval partijen zouden onderhandelen over de huurprijs voor de periode daarna.

Gulf wenste echter al tegen het einde van de eerste periode van 10 jaar de huurprijs te verlagen, omdat deze niet in overeenstemming zou zijn met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt. Gulf heeft zich daarvoor tot de kantonrechter gewend met het verzoek om de huurprijs (op grond van artikel 7:303 lid 2 BW) nader vast te stellen. Tegen dat verzoek heeft Stern aangevoerd dat Gulf geen beroep op dat artikel toekwam. Partijen hadden een tussentijdse huurprijsaanpassing immers contractueel uitgesloten, aldus Stern.

Uitsluiting van de mogelijkheid een beroep te doen op artikel 7:303 lid 2 BW is ongunstig voor de huurder, en daarmee in beginsel vernietigbaar. Het beroep op die vernietigingsgrond was volgens Stern echter verjaard. Dat verweer slaagt. De HR heeft geoordeeld dat een dergelijke bepaling weliswaar vernietigbaar is, maar dat de huurder dan wel binnen drie jaar na totstandkoming van de betreffende huurovereenkomst een beroep op die vernietiging moet doen. Gulf was te laat en moest de bewuste bepaling tegen zich laten gelden.

Het is dus zaak voor de huurder om tijdig – dat wil zeggen binnen drie jaar na totstandkoming van de overeenkomst – te bezien welke contractuele bepalingen afwijken van het wettelijke regime dat hem beoogt te beschermen en de vernietiging daarvan in te roepen.