Vormerkung reden tot opheffing derdenbeslag onder koper?

Sinds 1 september 2003 maakt artikel 7:3 BW het mogelijk om een koopovereenkomst met betrekking tot een registergoed in te schrijven in de openbare registers, de zgn. “Vormerkung”. De Vormerkung is in het leven geroepen ter bescherming van de koper. In het derde lid van artikel 7 voornoemd wordt opgesomd welke rechtsfeiten na de Vormerkung niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen, zoals bijvoorbeeld een na de koop tot stand gekomen vervreemding of een executoriaal of conservatoir beslag waarvan proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven. In een recent arrest (ECLI:NL:HR:BZ9959) heeft de Hoge Raad bepaald dat een derdenbeslag onder de koper op de koopsom niet onder deze opsomming valt te scharen.

De verkoper had zijn woning verkocht aan een koper en de betreffende koopovereenkomst werd ingeschreven in de openbare registers op grond van artikel 7:3 BW. Een schuldeiser van de verkoper gaat vervolgens over tot het leggen van beslag onder de koper op de koopsom. Dit brengt met zich mee dat de koper de koopsom niet (volledig) kan betalen aan de verkoper en de koper vordert opheffing van het gelegde beslag in kortgeding. Zowel de voorzieningenrechter als (nadien) het hof oordelen tot opheffing van het beslag. Voornaamste overweging heeft betrekking op het feit dat artikel 7:3 lid 3 BW nu juist de koper beoogt te beschermen. Aan die bescherming wordt afbreuk gedaan als levering van de woning aan de koper feitelijk onmogelijk wordt gemaakt door beslag op de koopsom. Er ontstaat een patstelling. Immers, de koopsom kan door het beslag niet (volledig) door de koper worden betaald en de verkoper zal niet overgaan tot levering van de woning zolang hij niet beschikt over de volledige koopsom. In die situatie dient het belang van de koper te prevaleren boven het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag.

De Hoge Raad is een ander oordeel toegedaan en vernietigt het arrest van het hof. Volgens de Hoge Raad is de opsomming van artikel 7:3 lid 3 BW limitatief van aard. In deze opsomming worden de rechtsfeiten die niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen, nauwkeurig omschreven. Een derdenbeslag, gelegd onder de koper op de koopsom, wordt in deze limitatieve opsomming niet genoemd. Dit betekent dat het beslag niet kan worden opgeheven met een beroep op de Vormerkung. Het enkele feit dat een dergelijk beslag alsnog een belemmering kan zijn voor de effectuering van het recht van de koper op feitelijke nakoming van de koopovereenkomst, maakt dat niet anders.

Aldus bezien moet worden geconstateerd dat via een omweg alsnog afbreuk wordt gedaan aan de beoogde bescherming van de koper. De wetgever is aan zet om dat te veranderen. Overigens wordt in de zgn. Beslagsyllabus van het LOVCK (versie januari 2013) vermeld dat in beginsel geen verlof wordt verleend als een schuldeiser na een Vormerkung beslag wil leggen onder de betreffende koper, zulks om te voorkomen dat de werking van artikel 7:3 lid 3 sub f BW zou worden gefrustreerd. Die opmerking lijkt niet (langer) juist.