Winkeleigenaar gebonden aan splitsingsakte

18 februari 2016Appartementsrecht Door: Kim Kroon

Niet alleen een woongebouw, maar ook een winkelcentrum kan zijn gesplitst in appartementsrechten. De eigenaren van de winkels zijn dan (ondermeer) gebonden aan de bepalingen van de splitsingsakte. Ingrijpende besluiten tot bijvoorbeeld het uitvoeren van een kostbare renovatie van het winkelcentrum kunnen door de VvE worden genomen. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch had onlangs te oordelen over een dergelijk besluit. Waar ging het in deze zaak om?

Om tegenvallende bezoekersaantallen –en daarmee leegstand van winkelunits- in winkelcentrum De Els te voorkomen, is het merendeel van de eigenaren van mening dat het winkelcentrum grondig dient te worden gerenoveerd. De VvE heeft in dat kader een bouwcommissie in het leven geroepen die de herontwikkelingsplannen gedurende een lange periode zorgvuldig en nauwkeurig heeft voorbereid. Tijdens deze periode zijn de leden steeds op de hoogte gebracht van de renovatieplannen en heeft de VvE zich door diverse deskundige vastgoed(beleggings)partijen laten adviseren. Tegen deze gang van zaken is door geen van de leden in dit jarenlange proces geprotesteerd.

Uiteindelijk wordt tijdens vergaderingen in oktober en november 2014 gestemd over de renovatie. Er wordt o.a. gestemd over het definitieve ontwerp, de bouwkundige planning en de financiële budgetten. Al met al worden de kosten van de renovatie geraamd op zo’n 3.5 miljoen Euro. De besluiten worden met overgrote meerderheid van stemmen aangenomen. Een van de eigenaren, Aldi, stemt tegen de besluiten. In de onderhavige procedure verzoekt Aldi om de besluiten te vernietigen, althans deze nietig te verklaren.

Volgens Aldi, althans haar deskundige, kan er niet van worden uitgegaan dat de voorgenomen renovatie een positief effect zal hebben op het winkelcentrum. Hooguit zal sprake zijn van een “kortstondige opleving”, maar niet van een positief effect op de waarde van het onroerend goed. Verder maakt ook een dakrenovatie onderdeel uit van de renovatie. Aldi stelt dat zij niet verplicht is mee te betalen aan de kosten daarvan, nu zij geen voordeel geniet van de dakrenovatie. In het (toepasselijk) modelreglement (artikel 37 lid 8) wordt ondermeer bepaald dat een eigenaar die geen voordeel heeft bij een verbouwing, niet verplicht is om in de kosten daarvan bij te dragen. Het zou volgens Aldi de bedoeling van deze bepaling zijn om de kosten waarvan de eigenaren in onevenredige verhouding voordeel trekken, alsnog op een rechtvaardige manier te verdelen.

Het Hof gaat echter voorbij aan de stellingen van Aldi. Het Hof stelt allereerst vast dat de VvE al vijftien jaren bezig is om het nut, de noodzaak en de omvang van de renovatieplannen te onderzoeken. Diverse deskundigen zijn daarbij betrokken geweest die bovendien hun bevindingen ook (telkens) hebben terug gekoppeld aan de VvE. De VvE is aantoonbaar niet over een nacht ijs gegaan alvorens tot de ingrijpende renovatieplannen te besluiten. Onder die omstandigheden is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat Aldi op het allerlaatste moment aan de bel te trekt. Ook had het op de weg van Aldi gelegen om niet alleen met betere alternatieven te komen, maar ook toe te lichten waarom deze (financieel) haalbaar zijn en worden gedragen door een meerderheid in de VvE. Ook overweegt het Hof uitdrukkelijk dat alle betrokkenen niet van mening verschillen over het feit dat het noodzakelijk is om op korte termijn iets te doen aan de brand- en asbestgevaarlijke situatie in het winkelcentrum.

Tot slot is het Hof van oordeel dat Aldi geen beroep toekomt op artikel 37 lid 8 van het modelreglement. Het te renoveren dak is gemeenschappelijk, waarmee vast staat dat de renovatie in voldoende mate ten goede komt aan alle eigenaren, waaronder Aldi. Evenals Aldi er ook nadeel van zou ondervinden als het gemeenschappelijke dak boven de gemeenschappelijke delen zou instorten. Onder die omstandigheden kan geen beroep worden gedaan op artikel 37 modelreglement. De besluiten die tijdens de vergaderingen van oktober en november 2014 zijn genomen blijven in stand. Het verzoek van Aldi tot vernietiging daarvan wordt afgewezen.

Deze zaak toont aan dat ook winkeleigenaren zijn gebonden aan de bepalingen van de splitsingsakte. Besluiten tot uitvoering van ingrijpende en kostbare renovaties kunnen door een (gekwalificeerde) meerderheid van eigenaren worden genomen. Als gevolg hiervan wordt het  standpunt van de minderheid opzij gezet. Uit het arrest blijkt dat het Hof hierbij veel waarde heeft toegekend aan het feit dat aan de uiteindelijke besluitvorming een jarenlang voorbereidingstraject vooraf is gegaan. Alle eigenaren zijn daarbij telkens geïnformeerd en op de hoogte gebracht, waarbij geen noemenswaardige bezwaren zijn geuit. Ook wordt uitdrukkelijk overwogen dat een noodzaak tot renovatie op korte termijn aanwezig was (brand- en asbestgevaar) en dat de alternatieve renovatieplannen van de minderheid onvoldoende over het voetlicht waren gebracht.

Kim Kroon

advocaat